부동산 계약서 대필 대서 뜻 비용 수수료 대필료

오늘은 부동산 대필 관련 뜻과 비용 수수료 문제 어느 선이 적당한지 왜 또 부동산 대필은 불법이란 애기도 나오고 공인중개사 중개행위와는 어떤 차이 인지 비교해 보려고 합니다

부동산 계약 관련해서 헷갈려 하시는 부분 집주름닷컴 홈페이지에서도 많이 물어보시는데요 오늘은 부동산 대필 관련해서 포스팅해요 보통은 이사갈집 찿으로 부동산에 가는데 마음에 드는 아파트를 전세 계약을 하게되면 중개수수료를 중개업소에 주는데요 중개행위에 대한 중개수수료 비싸서 문제지 당연히 주어야 합니다 요즘 부동산협회에서도 임장비를 받겠다 추진했다가 머 하는것도 없이 중개수수료나 낮추라고 질타를 많이 받았는데요

오늘은 이런 중개행위가 아닌 직접 당사자가 합의해서 계약을 하는데 공인중개사 니가 아무래도 부동산 전문가이니깐 부동산 대필료 받고 계약서를 작성해죠라 혹은 바로 계약 기간이 만료되어 재계약 즉 갱신계약을 앞두고 인근 중개업소를 찾아가서 계약서만 대신 써달라고 요청하는 상황인데요 실무에서 이런 요청을 정말 자주 받습니다 그런데 결론부터 말씀드리면 이건 원칙적으로 문제가 될 수 있는 요청입니다 오늘 이 글에서는 왜 이런 요청이 위험한지 그리고 대안은 무엇인지 알아보도록 할게요

부동산 계약은 꼭 공인중개사를 통해야 할까요

먼저 많은 분들이 오해하시는 부분부터 정리하겠습니다 부동산 계약이 반드시 공인중개사를 통해서 이루어져야 하는 것은 아닙니다 임대인과 임차인이 직접 만나서 계약서를 작성하고 서명 날인하면 그 계약은 법적으로 유효합니다 그럼에도 불구하고 직접 작성하는 것보다는 중개업소를 통해서 체결하는 것이 왠지 더 안전할 것 같다는 생각에 중개업소를 찾아가시는 분들이 많습니다 이런 심리 자체는 충분히 이해가 됩니다 계약이라는 게 한번 잘못되면 되돌리기 어렵기 때문에 조금이라도 더 안전한 방법을 찾고 싶은 마음이니까요

셀프로 직접 작성할 때와 중개업소를 끼고 작성할 때의 차이

임대인분들이 자주 하시는 질문 중 하나가 부동산을 끼고 작성하는 것과 직접 작성하는 것의 차이가 무엇이냐는 것입니다 이 부분을 조금 더 실무적으로 접근해 보면 우선 보증금과 월차임 조건에 변동이 없는 경우라면 직접 작성하시는 것을 추천드립니다 기존 계약서에 연장 특약만 추가하거나 갱신계약서를 새로 작성하되 조건이 동일하다는 내용을 명확히 기재하면 충분합니다

금액에 변동이 있는 경우에도 마찬가지입니다 변동된 내용을 계약서에 정확하게 명시만 해두면 굳이 중개업소를 거치지 않아도 법적인 효력에는 문제가 없습니다 다만 셀프로 진행할 때는 당사자 간에 직접 체결하는 방식이기 때문에 만약 문제가 발생하면 그 책임은 각 당사자가 스스로 부담해야 한다는 점은 꼭 기억해두셔야 합니다

반면 중개업자를 통해서 계약서를 작성하게 되면 당연히 중개보수가 발생합니다 여기서 중요한 포인트가 하나 있는데요 단순히 계약서만 인쇄해주고 문구만 작성해주는 수준이라면 그리고 공제증서를 첨부하지 않은 상태라면 이는 법적으로 중개행위로 인정되지 않습니다

공인중개사 서명 날인의 진짜 의미

많은 분들이 간과하시는 부분이 바로 이 지점입니다 공인중개사의 서명과 날인이 들어간다는 것은 단순히 형식적인 절차가 아니라 해당 계약에 대한 법적 책임을 진다는 의미입니다 이런 이유 때문에 기존에 거래를 진행했던 중개업소가 아닌 이상 단순히 비용을 아끼기 위해서 직거래를 하고 계약서 작성만 요청하는 경우에는 대부분 거절당하게 됩니다 왜냐하면 임차인 임대인 그리고 거래 목적물에 대한 정보를 전혀 모르는 상태에서 서명 날인을 한다는 것은 중개업자 입장에서 아무런 이득 없이 위험 부담만 떠안는 셈이기 때문입니다

실제로 최근 대법원 판단을 보면 이 책임의 무게가 얼마나 큰지 잘 알 수 있습니다 실제 중개행위 없이 사기꾼의 말만 믿고 허위 계약서를 써준 공인중개사도 대출사기에 따른 배상 책임을 져야 한다는 판단이 나온 사례가 있습니다 이 사건은 가짜 임차인을 내세워 전세계약서를 위조하고 이를 담보로 대출을 받아 돈을 가로챈 사건이었는데요 대법원은 개업 공인중개사가 중개가 완성된 때에만 거래 계약서를 작성 교부해야 하고 중개 없이 계약서를 작성 교부하면 제3자가 이를 진실한 것으로 믿고 거래할 가능성을 짐작할 수 있다고 설명했습니다

이 판례가 시사하는 바는 명확합니다 공인중개사가 실제 중개행위 없이 단순히 도장만 찍어주는 것도 사기 범행을 용이하게 하는 방조 행위로 평가될 수 있다는 것이죠 그러니 중개업소 입장에서도 잘 모르는 거래에 함부로 서명 날인을 해줄 이유가 전혀 없는 셈입니다

공인중개사가 대필을 하면 안 되는 진짜 이유

이제 조금 더 실질적인 위험 요소를 말씀드리겠습니다 바로 전세대출 사기로 이어질 수 있다는 점입니다 전세대출 실행 등을 목적으로 계약서에 대서 혹은 대필을 요구하는 사례가 실제로 존재합니다 개업 공인중개사의 서명 및 날인 즉 명판이 들어간 계약서는 금융기관에서 대출 실행을 위한 서류로 사용되기 때문입니다

은행 입장에서는 중개업소에서 정식으로 작성한 계약서만을 승인해주는 경우가 대부분입니다 그렇기 때문에 경우에 따라서는 이 계약서 한 장이 대출사기의 도구로 악용될 위험도 존재하는 것입니다 또한 중개업소에서 정식으로 계약서를 작성하면 공제증서가 함께 첨부되는데요 이는 해당 계약과 관련된 내용에 대해서 책임을 지겠다는 의미를 담고 있습니다 거래 당사자 입장에서는 그저 종이 몇 장으로 보일 수 있지만 중개업자의 명판이 들어간 계약서에 기재된 모든 사항은 민사 형사 행정처분 등 법적 책임으로 이어질 수 있습니다 이러한 구조적인 이유 때문에 기존에 진행했던 거래가 아니라면 중개업소에서 대필을 거절하는 것이 오히려 당연한 대응이라고 볼 수 있습니다

계약서 대서 대필은 원래 누구의 업무일까요

여기서 한 가지 짚고 넘어가야 할 부분이 있습니다 그렇다면 계약서 대서 대필은 대체 누가 해야 정상일까요 만약 누구나 자유롭게 계약서를 대서 대필할 수 있다면 중개사가 대필을 해줘도 아무런 법적 문제가 없을 것입니다 하지만 현행법에서는 계약서 대서 대필을 할 수 있는 자격을 변호사와 행정사에게만 부여하고 있습니다

변호사법 제109조를 보면 변호사가 아니면서 법률관계 문서를 작성한 자는 7년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처한다고 명시되어 있습니다 그리고 행정사법 제2조에서는 권리 의무나 사실 증명에 관한 서류 작성을 행정사의 업무로 규정하고 있으며 같은 법 제36조에서는 행정사가 아니면서 이러한 업무를 업으로 한 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다고 규정하고 있습니다

즉 계약서 대서 대필이라는 행위 자체가 아무나 할 수 있는 단순 업무가 아니라 법적으로 자격이 정해져 있는 전문 영역이라는 점을 꼭 기억해두셔야 합니다

전세사기를 예방하려면 이런 부분도 함께 확인하세요

최근 전세사기 이슈가 계속되면서 정부에서도 관련 제도를 계속 강화하고 있습니다 국토교통부는 전세사기 예방과 관리비 투명화를 위해 공인중개사의 중개대상물에 대한 확인 설명 의무를 강화하는 방향으로 공인중개사법 하위법령 개정을 추진한 바 있습니다 이에 따라 공인중개사는 임대인의 체납 여부나 확정일자 현황 같은 정보를 의무적으로 제시해야 하고 최우선변제금이나 전세보증보험 같은 임차인 보호제도도 함께 설명해야 합니다

이런 흐름을 보면 알 수 있듯이 정부 차원에서도 계약서 작성 과정에서의 투명성과 책임 소재를 점점 더 명확하게 규정하려는 방향으로 가고 있습니다 그만큼 계약서 한 장이 갖는 무게가 예전보다 훨씬 커졌다고 볼 수 있습니다 계약 전에는 중개업소가 정식으로 등록된 곳인지 국가공간정보포털이나 한국공인중개사협회를 통해 확인해보시는 것도 좋은 습관입니다 만약 등록되지 않은 곳이거나 중개보조원이 단독으로 응대하는 상황이라면 부동산광고시장감시센터에 신고하는 것도 방법입니다

정리하며 당부드리고 싶은 말씀

당사자 간에 직접 작성해도 충분한 계약을 안정성과 편리성 때문에 인근 중개업소를 찾아가서 대필을 요구하시는 분들이 정말 많습니다 그 마음은 충분히 이해가 되지만 원칙적으로는 직접 작성하시거나 정식으로 행정사나 변호사를 찾아가시는 것이 맞는 방향입니다 다만 한 가지 예외적인 경우가 있습니다 바로 기존에 거래를 진행했던 중개업소를 다시 찾아가는 경우입니다 이 경우에는 해당 물건과 임대인 임차인의 권리관계 등에 대한 정보를 이미 중개업소가 알고 있기 때문에 일정한 명판을 넣어서 계약서를 작성해줄 수 있습니다 이때는 소정의 복비를 지불하시는 것이 원칙입니다 중개행위 개념이 아닌 계역서 대필 수준의 금액 지급합니다

결국 핵심은 이것입니다 계약서에 공인중개사의 서명과 날인이 들어간다는 것은 곧 그 계약에 대한 법적 책임을 진다는 뜻이고 그렇기 때문에 아무런 정보 없이 무작정 대필만 요청하는 것은 중개사 입장에서도 받아들이기 어려운 요청이라는 점입니다 계약은 한번 체결되면 되돌리기 쉽지 않은 만큼 오늘 알려드린 내용을 참고하셔서 조금 더 안전하고 현명한 선택 하시길 바랍니다