소액임차인 최우선변제권 확정일자 의한 우선변제권 개념 비교 의의

우선변제권이란 임차인이 전입신고 대항력 갖추고 확정일자까지 갖추게 되면 추후 경매시 경매 배당에서 우선적으로 받을수 있는 권리 이며 최우선변제권은 소액임차인의 보증금과 지역을 정해주어서 이 기준에 해당되면 0순위로 최우선변제금 배당받게 됩니다 소액임차인은 경매개시결정등기 전에 전입신고 되어야 하며 배당요구종기전에 배당을 요구해야 합니다

1.최우선변제권 우선변제권 두개념의 전제

임대차에 있어서 최우선변제권과 확정일자에 의한 우선변제권의 개념은 임차주택이 경매 되었을 경우를 전제로 합니다 참고로 아래의 설명은 주택임대차보호법의 예를 들어설명하였으나 이러한 원리는 상가임대차보호법의 경우에도 동일하게 적용됩니다

우선변제권은 확정일자 받은날로부터 효력이 발생하는데 그 이전에 주민등록 전입신고 대항요건을 갖추어야 합니다 전입신고하면 대항력이 익일 0시부터 발생하고 이 시간 이후에 설정된 권리에 대해서 대항할수 있는것이고 거기에 확정일자 받게 되면 우선변제권이 생기게 되어 이후에 설정된 후순위 기타 채권자보다 우선하여 변제 받는것이며 최우선변제권은 소액임차인으로 법에서 정한 지역별 보증금액내에 들어가는 임차인에게 경매가 개시되면 권리 순위와 상관없이 다른 권리자보다 우선하여 보증금중 일정금액을 변제 받습니다

2.우선변제권 최우선변제권 혼동

보통 이 두 개념을 혼동하여 사용하거나 두개념 사이에 어떠한 차이가 있는지를 잘모르고 사용하는 경우가 많습니다 그도 그럴것이 주택임대차보호법을 보면 확정일자에 의한 우선변제권은 제3조의2(보증금의회수) 제2항에서 보장하고 있고 최우선변제권은 제8조(보증금 중 일정액의 보호)에서 보장하고 있는데 이를 꼼꼼히 들여다보지 아니하면 머가 먼지 잘 이해가 가지 않은 구석이 있습니다

우선변제권은 전입신고 하면 대항력이 취득하는데 이 대항력을 기본으로 대항력이 살아 있어야 우선변제권도 살수가 있습니다 대항력이 죽어 있는데 혼자 우선변제권이 살수가 없습니다 중요도만 따져보면 전입신고 대항력이 확정일자 받는 우선변제권보다 만배이상 중요합니다 최우선변제권은 이 우선변제권 임차인중에 보증금액이 소액인 대상자에 한하여 사회적 공익적 측면에서 소액 임차인 엄동설한에 쫓겨나니 작은 원룸이라도 가라고 권리순위 관계없이 제일 먼저 일정 금액을 배당해 주는 권리입니다

3.최우선변제권 우선변제권 의의

(1)주택임대차보호법 제8조 최우선변제

최우선변제권이라 임차주택에 대하여 경매가 이루어질 경우에 있어서 임차인이 첫 경매개시결정등기 전에 대항력(주택의 인도 및 주민등록)을 갖춘 경우에는 확정일자 이전에 설정된 저당권이나 가압류권자가 있다하더라도 그 순위를 무시하고 이들보다 우선하여 보증금중 일정액(최우선변제금액)을 임차권자에게 배당하여 주는 효력을 말합니다 (단 대항력은 배당요구종기까지 유지되어야함)

(2)확정일자에 의한 우선변제권 (주택임대차보호법 제3조의2 항)

확정일자에 의한 우선변제권이라 임차주택에 대하여 경매가 이루어질 경우에 있어서 임차인이 배당요구종기까지 대항력 (주택의 인도및주민등록)을 갖추고 확정일자를 받아 놓은 경우에는 대항력이 확정일자보다 먼저 갖추어진 경우에는 확정일자를 기준으로 대항력이 확정일자보다 늦게 갖추어지 경우에는 대항력을 갖춘 날짜를 기준으로 하여 그 보다 후순위의 권리자(저당권자등)에 우선하여 배당을 받게 되는 효력을 말합니다

4.두개념의 구별 예를 들어 설명하여 봅니다

선순위의 저당권이 설정되어 있는 주택에 임차인이 어쩔수 없는 사정으로 임대차게약을 체결한후 위 주택에 들어가 주민등록을 하여 놓고 확정일자를 받아 두었는데 경매가 이루어지게 되면 저당권자 갑->임차인 을이 주민등록및 확정일자->저당권자 병 ->임차주택경매 이경우에 배당이 어떻케 이루어 질까?

이 경우에는 가장먼저 임차인 을이 비록 저당권자 갑보다 늦게 확정일자를 받았지만 임차인의 최우선변제권의 효력에 의하여 보증금중 일정액(최우선변제 금액) 에 대하여는 저당권자인 갑보다 우선하여 배당을 받게하고 그 다음 순위 저당권자 갑에게 배당되며 그 다음 순위로 확정일자를 받은 임차인 을에게 배당을 하여주고 그래도 남은것이 있다면 저당권자 병에게 배당이 되는것입니다

*확정일자에 의한 우선변제권자가 배당요구를 하자 아니한 경우의 운영 최선순위 대항력을 갖추지 못한 임차인이 확정일자에 의한 우선변제권에 의하여 배당을 받으려면 반드시 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 하며 그러하지 아니하면 배당도 받지 못하게 쫓겨나게 됩니다 주의하시기 바랍니다