오늘은 많은 분들이 헷갈려하시는 근저당설정과 근저당말소에 대해 알아보도록 할게요 주택이나 건물 토지 아파트 등을 담보로 은행에서 돈을 빌리게 되면 반드시 등기부등본에 근저당설정이라는 절차를 거치게 됩니다
그리고 빌린 돈을 모두 갚게 되면 이번에는 반대로 근저당해지 즉 근저당말소 절차를 밟아야 하는데요이 과정에서 서류는 무엇이 필요한지 비용은 얼마나 드는지 절차는 어떻게 진행되는지 궁금해하시는 분들이 많으시더라고요 그래서 오늘은 개인 간 금전거래부터 금융기관 대출까지 두루 적용될 수 있도록 근저당설정방법과 근저당설정해지방법을 실제 사례와 함께 체크해봐요 부동산 계약을 앞두고 계신 분들 혹은 대출을 알아보고 계신 분들이라면 더욱 챙겨보세요
먼저 근저당설정의 개념부터 짚고 넘어가겠습니다 근저당이란 장래에 생길 수 있는 채권을 최고액까지 담보하기 위해 저당권을 설정해두는 것을 말합니다 쉽게 말씀드리면 지금 당장의 대출금뿐만 아니라 향후 발생할 수 있는 이자나 연체금까지 포함해서 일정 한도까지 미리 담보를 잡아두는 개념이라고 이해하시면 됩니다 그래서 등기부등본을 열람해보면 실제 빌린 금액보다 더 큰 금액이 적혀있는 것을 보고 놀라시는 분들이 많으신데요 이것이 바로 뒤에서 설명드릴 채권최고액이라는 항목입니다
근저당설정을 하는 이유
그렇다면 왜 굳이 이런 복잡한 절차를 거쳐야 하는 걸까요 크게 세 가지 이유로 정리해볼 수 있습니다 첫째 등기부 등본에 기록이 남아있어야 나중에 돈을 받을 때 실제로 빌려주었다는 증거로 인정받을 수 있습니다 등기를 해야만 법적인 효력이 발생하기 때문이죠 둘째 해당 주택을 담보로 다른 곳에서 추가로 돈을 빌리지 못하도록 막아주는 역할을 합니다 채권자 입장에서는 자신의 권리를 안전하게 지킬 수 있는 중요한 장치인 셈입니다 셋째 세입자나 매수인 등 이해관계가 있는 제3자에게 해당 부동산에 어떤 권리관계가 걸려있는지 공시하는 기능도 합니다
이 세 가지 이유만 봐도 근저당설정이 단순한 행정절차가 아니라 채권자와 채무자 모두에게 꼭 필요한 안전장치라는 것을 알 수 있습니다
등기부등본에서 확인하는 방법
부동산 계약을 진행하실 때는 반드시 등기부등본을 확인하셔야 합니다 등기부등본에는 소유권 이외의 권리사항이 을구 항목에 기록되는데요 여기에 근저당설정 접수일 등기원인 권리자 및 기타사항이 표시됩니다 특히 눈여겨보셔야 할 부분이 바로 채권최고액입니다 원금과 채권자와 채무자가 약정한 비율이 포함되어 표시되기 때문에 실제 대출 원금과는 차이가 있습니다
금융권별로 근저당설정 비율이 다른데요 보통 1금융권은 110퍼센트에서 120퍼센트 정도이고 2금융권이나 3금융권은 120퍼센트에서 150퍼센트까지 약정에 따라 달라집니다 그러니까 채권최고액만 보고 실제 빚이 그만큼 있다고 오해하시면 안 되고 대략 원금이 얼마인지 역산해보시는 것도 방법입니다
근저당설정에 필요한 서류
근저당설정방법을 실행에 옮기기 위해서는 다음과 같은 서류들이 필요합니다 근저당설정계약서 등기권리증 등기권리자 신분증 등기권리자 인감증명서 등록면허세 영수필확인서 이렇게 다섯 가지가 기본적으로 요구됩니다 설정계약서 양식이 없으신 분들은 대한법률구조공단을 통해서 서식을 제공받으실 수 있으니 참고하시기 바랍니다 만약 본인이 직접 방문하지 못하고 대리인을 통해 진행하신다면 위임장을 반드시 준비하셔야 한다는 점도 잊지 마세요
근저당설정 절차 자세히 알아보기
근저당설정방법은 크게 두 가지로 나뉩니다 등기소를 직접 방문하는 방법과 인터넷등기소를 통한 비대면 처리 방법입니다 먼저 등기소를 직접 방문하는 경우의 순서는 다음과 같습니다 등기수입증지를 첨부하고 신청서를 제출하면서 신분증을 지참합니다 이후 등기완료통지서를 수령하고 등기사항을 확인하면 마무리됩니다 접수 후 처리기간은 보통 3일에서 5일 정도 소요됩니다
두 번째로 비대면 온라인 신청 방법입니다 인터넷등기소에 접속해서 공인인증으로 로그인한 후 신청서를 입력합니다 등기필정보를 입력하고 전자서명을 진행한 뒤 전자위임장을 작성합니다 신청사항을 승인하고 확인서명을 완료한 후 비용을 결제하면 등기필정보와 등기완료통지서를 전자로 수령할 수 있습니다 마지막으로 등기사항전부증명서를 열람해서 확인하면 모든 절차가 끝납니다 직접 방문하는 것이 번거로우신 분들은 비대면 방식을 활용하시면 시간을 절약하실 수 있을 것 같습니다
근저당설정에 드는 비용
비용 부분도 많은 분들이 궁금해하시는 부분인데요 주택을 구입하면서 1금융권이나 2금융권에서 주택담보대출을 받으실 때는 채무자가 부담하는 비용이 없습니다 예전에는 채무자가 직접 부담하는 구조였지만 규정이 바뀌면서 지금은 은행이 부담하는 방식으로 변경되었습니다 다만 제3금융권을 이용하시는 경우에는 이야기가 다릅니다 0.5퍼센트에서 1.5퍼센트까지 근저당설정비용이 발생할 수 있습니다
예를 들어 1억원을 빌리셨다면 50만원에서 150만원 정도가 발생하는 셈이니 금융사별로 조건이 다르기 때문에 미리 꼼꼼하게 확인해보시는 것을 추천드립니다 한편 개인 간 금전 채무로 진행하시는 경우에는 직접 처리하시거나 법무사를 통해 진행하실 수 있습니다 법무사에게 위임하실 경우 대략 10만원에서 15만원 정도의 비용이 발생한다고 보시면 됩니다 또한 등록세는 채권최고액의 0.2퍼센트로 책정되는데요 만약 채권최고액이 2억원이라면 0.2를 곱해서 40만원 정도를 부담하시게 됩니다 이처럼 근저당설정 비용은 어떤 금융권을 이용하는지 개인 간 거래인지에 따라 차이가 크므로 미리 계산해보시고 진행하시는 것이 좋습니다
근저당말소가 자동으로 되지 않는 이유
여기서 정말 중요한 부분을 말씀드리려고 합니다 많은 분들이 대출금을 다 갚으면 근저당이 저절로 사라진다고 생각하시는데요 실제로는 그렇지 않습니다 차주가 설정했던 대출금을 완전히 상환했다고 하더라도 자동으로 근저당권설정등기말소가 처리되지 않습니다 반드시 별도의 절차를 통해 직접 해지신청을 해야만 등기부등본에서 근저당 기록이 사라지게 됩니다 이 부분을 놓치고 계시다가 나중에 부동산을 매도하려는 시점에 갑자기 알게 되어 당황하시는 분들이 정말 많으시더라고요
근저당해지 비용은 누가 부담할까요?
근저당해지방법을 알아보기에 앞서 비용 부담 주체에 대해서도 알아보면 해지를 진행할 때는 돈을 갚은 사람 즉 채무자가 비용을 부담하는 것이 일반적입니다 왜냐하면 빌린 사람이 돈을 빌릴 당시에는 자신의 권리를 지키기 위해 우선변제권을 확보하려는 목적으로 설정을 했던 것이고 말소를 할 때는 빌린 돈을 모두 갚았다는 사실을 증명해야 하는 입장이 바로 채무자이기 때문입니다 그래서 대출을 다 갚으신 후에는 본인이 직접 나서서 말소 절차를 진행하셔야 한다는 점 꼭 기억해두시기 바랍니다
근저당해지 방법 두 가지
근저당해지방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다 첫 번째는 은행이나 법무사의 도움을 받아 처리하는 방법입니다 이 경우 대략 4만원에서 10만원 정도의 비용이 발생합니다 두 번째는 직접 해지하는 방법입니다 시군구청을 방문해서 등록면허세를 납부하고 영수증을 받은 다음 등기신청 수수료를 납부하고 영수필확인서를 받아서 근저당등기말소신청서를 작성한 후 등기소에 제출하면 처리가 완료됩니다시간적 여유가 있으신 분들은 직접 처리하시면 비용을 아끼실 수 있고 바쁘신 분들은 법무사나 은행을 통해 간편하게 처리하실 수 있습니다
근저당설정해지에 필요한 서류
해지를 진행하실 때도 준비해야 할 서류가 있습니다 가장 먼저 지방세를 포함한 등록면허세 납부고지서가 필요합니다 등록면허세는 재산권과 그 외 권리가 설정 변경 소멸 등의 변경이 있을 때 납부하는 세금을 말합니다 일반적으로 근저당권 해지 등기를 진행하실 때 등록면허세는 1건당 6000원 정도입니다 여기에 지방교육세가 추가로 붙는데요 등록면허세 납부 의무자에게 부과되는 세금으로 등록면허세의 20퍼센트에 해당합니다 금액 자체는 크지 않지만 서류 준비를 놓치면 처리가 지연될 수 있으니 미리 챙겨두시는 것이 좋겠습니다
근저당설정해지 비용 정리
방문 신청을 하실 경우 등기신청 수수료는 3000원 정도입니다 전자표준양식으로 신청하실 경우에는 2000원 전자신청의 경우에는 1000원으로 방문 신청보다 저렴한 편입니다 다만 은행에서 주택담보대출을 받으셨던 경우라면 근저당말소비용으로 통상 3만원에서 5만원 정도를 청구하는 경우가 많습니다 은행에서 주담대 근저당설정해지를 하실 경우에는 상환을 모두 마치셨더라도 가까운 해당 영업점을 직접 방문하셔서 처리신청을 하실 수 있습니다 입금확인증을 발급받으시면 담보설정유지구분란에 말소요청이라는 표시가 되어있는 것을 확인하실 수 있습니다 참고로 실제 사례를 살펴보면 특정 은행에서는 담보설정해지비용으로 4만원 정도를 부담했다는 후기도 있으니 은행마다 비용 차이가 있다는 점을 참고하시면 좋겠습니다
처리기간은 얼마나 걸릴까요
등기부의 을구 항목 확인은 처리기간에 따라 차이는 있지만 보통 3일에서 5일 정도가 지나면 근저당권설정등기말소가 정상적으로 반영된 것을 확인하실 수 있습니다 말소 신청을 하신 후에는 반드시 등기부등본을 재발급받아서 실제로 을구 항목에서 근저당 기록이 사라졌는지 직접 눈으로 확인해 보세요
오늘 내용을 정리해드리면 주택담보대출을 받으시면 보통 채권최고액 기준으로 120퍼센트 정도로 설정되는 경우가 많고 이때는 채무자 입장에서 별도의 비용이 발생하지 않는다는 점 기억해두시면 좋겠습니다 그리고 무엇보다 중요한 것은 빌린 돈을 모두 갚았다고 해서 근저당이 자동으로 말소되지 않는다는 사실입니다 간혹 부동산 계약을 앞두고 등기부등본을 열람했는데 이미 완납한 대출임에도 근저당이 그대로 남아있어서 깜짝 놀라시는 분들도 계십니다 소중한 내 재산과 권리를 안전하게 지키기 위해서는 대출을 상환한 이후에 반드시 근저당말소 절차까지 마무리하시는 것을 꼭 기억해주시기 바랍니다
