부동산 등기부등본 가등기 가처분 가압류 근저당권 지상권 등기 보는법 확인

부동산 매매 및 임대차 계약을 체결할때에는 등기부등본 꼭 살펴봐야 하는데 등기부등본은 표제부 갑구 을구로 구성되고 표제부에는 표시사항 갑구에는 소유권에 관한사항 을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되 있습니다 소유권자 가등기 가처분 가압류 근저당권 지상권등 기재된 권리 내용 체크해봐요

1.소유권자 확인방법

갑구를 보면 가장 먼저 소유권보존 이라는 등기가 보이는데 그 명의인이 최초의 소유자가 됩니다 그리고 가장 나중에 소유권 이전 등기가 되어 있는 자가 현재의 소유자입니다 부동산 수차례 거래되어 소유자가 여러번 바뀐 경우에는 그 순서대로 소유자가 바뀌었다고 이해하면 됩니다 이러한 소유자의 변동 사항은 당해 부동산에 대하여 경매가 이루어진 경우라 하더라도 말소되지 않습니다 따라서 부동산을 거래할 경우에는 최후로 소유권이전등기를 받은 자와 계약을 체결해야 합니다

2.가등기 되어있는 경우

가등기란 말 그대로 등기앞에 “가”자가 붙어 있는 바와 같이 본래의 등기를 하는 준비로서 하는 예비등기를 말합니다 토지나 건물에 대하여 매매계약을 체결할 경우에는 중동금이나 잔금지급일까지 오랜 시일이 소요되고 따라서 그 사이에 매도인이 저당권을 설정한다거나 다른 사람에게 다시 매도할수도 있으며 경우에 따라서는 매도인의 채권자가 가압류등을 하여 놓을수도 있으므로 미리 그 순위를 보전하기 위하여 가등기를 하여 놓을 필요성이 있습니다 가등기를 하여 놓으면 그 이후에 다른 권리자들이 등기부상에 어떠한 조치를 취하여 놓더라도 나중에 본등기를 하게되면 그들보다 우선하여 매매의 효력을 주장할수있습니다 이러한 원리는 부동산의 소유자로부터 저당권이나 전세권 지상권등을 취득하고자 하는 경우에도 마찬가지로 적용됩니다

따라서 가등기는 갑구와 을구 모두에 기재될수 있습니다 등기부등본상에 가등기가 되어 있는 경우에는 일단 가등기가 되어있는 날에 당해 가등기의 종류에 따라서 소유권이나 저당권 등의 권리가 가등기권자에게 취득될수 있다는 사실을 감안하고 거래를 하여야 할것입니다 따라서 갑구에 가등기가 되어 있는 부동산을 매수하려면 반드시 가등기권자와 접촉하여 당해 가등기를 말소하여 줄것인지 여부를 확인하고 매수하여야 하며 그러하지 아니한 경우에는 나중에 당해 부동산의 소유권을 가등기권자에게 빼앗길수도있는 불상사가 발생할수도 있으므로 조심하여야 합니다

3.가처분등기나 가압류등기 되어있는경우

가압류란 대여금이나 물품대금 손해배상또는 임금등 금전채권을 보전할 목적으로 미리 채무자의 재산을 동결시키기 위하여 하는것이고 가처분은 금전 이외의 물건이나 권리를 대상으로 하는 청구권을 가지고 있을때에 당해 물건이나 권리를 처분하지 못하도록 묶어 두는것을 말하며 즉 쉽게 말해서 돈 받을 것이 있는 경우에는 가압류를 신청하는 것이고 당해 물건이나 권리에 대하여 소유권 같은 권리를 주장하는 경우에는 가처분을 신청하는 것입니다 따라서 가압류등기에는 금액이 표시되어 있고 가처분등기에는 처분행위금지라는 표시가 기재되어 있습니다 가압류나 가처분등기가 되어 있는 부동산을 매수하려고 하는 경우에는 주의하여야 하는데 가압류된 금액부분을 그대로 떠 안고 매수한다는 생각을 하여야 할것이고 갑구에 가처분등기가 되어 있는 경우에는 소송의 결과에 따라 당해 부동산의 소유권을 빼앗길수도 있으므로 반드시 가처분등기가 해결된 후에 매수하여야 할것입니다

4.저당권이나 근저당등기 되어 있는 경우

저당권의 경우나 근저당권의 경우에는 금액이 표시되어 있는데 이 금액은 저당권의 경우에는 채권액을 의미하며 근저당권의 경우에는 채권최고액을 표시합니다 근저당이 설정된 부동산을 매수하려는 경우에는 조심하여야 합니다 근저당권의 채권채무관계는 고무줄처럼 늘어났다 줄어들었다 하는것이므로 예컨대 채권최고액이 1억원의 근저당권이 설정된 건물을 매수할 당시에는 1000만원만 남아있어서 이 부분만 빼안고 매수하였지만 방심하여 근저당권등기를 말소하지 아니한 경우에 나중에 매도인이 근저당권자로부터 추가로 돈을 더 빌려 씀으로 인하여 채무액이 늘어난 경우에는 그 늘어난 만큼 매수자가 부담하여야 하는 불상사가 발생할수도 있습니다 따라서 근저당권이 설정된부동산을 매수하려고 하는 경우에는 근저당권등기를 말소한후 매수하는 것이 안전하다고 볼것입니다

5.지상권등기 되어 있는 경우

지상권은 전세권이나 임차권과 같이 다른 사람의 토지를 사용하는 권리입니다 다만 전세권은 10년 임차권은20년 정도 밖에 사용할수 없는 권리인데 반하여 지상권은 이러한 제한이 없고 비교적 장기로 타인의 토지를 사용하려 할 경우에 설정합니다 따라서 지상권이 설정된 토지를 매수하려는 사람은 그 지상권이 존속하는 동안은 그 부동산을 온전하게 사용할수 없다는 점을 감수하고 사야 할것입니다 은행이나 농협에서 채무자에게 돈을 빌려줄경우에는 보통 저당권을 설정하면서 동시에 지상권을 설정하여 놓은 경우가 많습니다 이 경우에 채무자가 돈을 갚으면 저당권은 말소시킬수 있겠지만 지상권의 경우에는 그 권리자가 지상권의 말소에 응하여 주지 아니하면 쉽게 말소시킬수 없으므로 조심하여야 합니다