주택임대차보호법 전입신고 대항력 확정일자 우선변제권 소액임차인 최우선변제권

주택임대차보호법은 임차인을 위한 특별법으로 주임법에서 대항력 최우선변제권 확정일자에 의한 우선변제권을 규정하고 있는데요 대항력은 전입신고일 익일 0시부터 후순위권리자에 우선하는 대항력이 발생하고 소액임차인 보증금액 일정액에 포함되면 경매시 최우선변제권 보호되며 우선변제권은 대항력 갖춘고 확정일자 받으면 후순위권리자 우선하여 경매에서 배당을 받게 됩니다

주임법은 정말 임차인을 위한 특별법으로 3가지 대항력 우선변제권 최우선변제권 의미 알고 있어야 합니다 대항력은 우리가 물권인 전세권 설정등기가 아닌 일반적 채권 전세 흔히 말하는 전세로 이사가서 동사무소 전입신고 하게 되면 대항력이 발생하게 됩니다 이 대항력 발생일은 익일 0시부터 이 뒤에 설정되는 권리들에 우선해서 대항할수 있는 대항력 입니다 전입신고일 이전에 선순위 권리들한테는 대항하지 못합니다 이때 전입신고 하면서 확정일자를 받게 되면 우선변제권이 생깁니다 우선변제권과 대항력은 다른 개념으로 대항력은 말그대로 대항할수 있는 권리 우선변제권은 추후 경매가 진행된다 하면 그 날짜로 배당에 참여해서 후순위권리자에 우선해서 배당받을수 있는 권리입니다 이중에서도 주임법에서 정한 소액 보증금 임차인은 각 지역및 금액에 포함되게 되면 최우선변제권 소액임차인 자격으로 선순위 권리자에 우선해서 일정금액을 먼저 배당을 받을수 있는 권리입니다

(1)대항력 (주택임대차보호법 3조1항)

주택임차인은 임차권등기를 하여 놓지 아니하더라도 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 자기의 임차권을 주장할수 있게 되는데 그 다음날부터 제3자에 대하여 이러한 주택임대차의 효력을 대항력이라고 합니다

(2)최우선변제권 (주택임대차보호법8조)

임차주택에 대하여 경매가 이루어질 경우에 있어서 임차인이 첫 경매개시결정등기 전에 대항력(주택의 인도및 주민등록)을 갖춘 경우에는 임대차계약서상 확정일자보다 먼저 설정된 저당권자나 가압류권자등이 있다 하더라도 임차인에게 그들보다 우선하여 보증금중 일정액 (최우선변제금액)을 배당하여 주는 효력을 말합니다 단 대항력은 배당요구의 종기까지 유지해야 합니다 다만 최우선변제권은 주택의 매각가격의 이분의일 범위 내에서만 보장됩니다

(3)확정일자에 의한 우선변제권 (주택임대차보호법 제3조2 2항)

임차주택에 대하여 경매가 이루어질 경우에 있어서 임차인이 배당요구종기까지 대항력 (주택의인도및 주민등록)을 갖추고 확정일자를 받아 놓은 경우에는대항력이 확정일자보다 먼저 갖추어진 경우에는 확정일자를 기준으로 대항력이 확정일자보다 늦게 갖추어진 경우에는 대항력을 갖춘 날자를 기준으로 하여 그 이후에 설정된 후순위권리자 (저당권자등)보다 우선하여 배당을 받게되는 효력을 말합니다 확정일자보다 먼저 설정된 선순위의 저당권자등에게는 확정일자에 의한 우선변제의 효력을 주장할수 없습니다 다만 최우선변제금액은 예외입니다

*확정일자에 의한 우선변제권을 인정받을려면 언제까지 대항력을 갖추면 되는가?

확정일자에 의한 우선변제권에 대하여는 소액임차인의 최우선변제권과는 달리 첫 경매개시결정등기 전에 대항력이 갖추어야 한다는 조건이 없으므로 첫 경매개시결정등기후라도 배당요구의종기까지 대항력을 갖춘 경우에는 인정된다고 봅니다(이견있음) 따라서 첫 경매개시결정등기전에 주민등록을하여 놓지 못한 임차인이라 하더라도 주민등록을 한후 배당요구를 해봄직도 있습니다

①대항력 대항력의요건은 주택의 인도및 주민등록인데 최우선변제권을 인정받을려면 이러한 대항력의 요건이 첫경매개시결정등기전에 갖추어져있어야합니다 반면 확정일자에의한 우선변제권은 첫 경매개시결정등기이후에 갖추더라도 배당요구의종기까지 갖추어지면 그순위에 따라 배당을 받게됩니다

②최우선변제권과 확정일자에의한우선변제권이 두개념의구별은 임차주택에 대하여 경매가 이루어질 경우에 선순위 저당권자보다 우선하여 배당을 받게 되느냐 최우선변제권 아니면 확정일자와 저당권의 설정일자를 비교하여 그 순위대로 배당을 받게되느냐 우선변제권 문제로 귀착됩니다