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부동산 등기부등본 가등기 가처분 가압류 근저당권 지상권 뜻 설정 등기 보는법

부동산 매매 및 임대차 계약을 체결할때에는 등기부등본 꼭 살펴봐야 하는데 등기부등본은 표제부 갑구 을구로 구성되고 표제부에는 표시사항 갑구에는 소유권에 관한사항 을구에는 소유권 이외의 권리가 기재되 있습니다 소유권자 가등기 가처분 가압류 근저당권 지상권등 기재된 권리 내용 체크해봐요

부동산등기부보는법


1.등기부등본 갑구 소유권자 확인방법

갑구를 보면 가장 먼저 소유권보존 이라는 등기가 보이는데 그 명의인이 최초의 소유자가 됩니다 그리고 가장 나중에 소유권 이전 등기가 되어 있는 자가 현재의 소유자입니다 부동산 수차례 거래되어 소유자가 여러번 바뀐 경우에는 그 순서대로 소유자가 바뀌었다고 이해하면 됩니다 이러한 소유자의 변동 사항은 당해 부동산에 대하여 경매가 이루어진 경우라 하더라도 말소되지 않습니다 따라서 부동산을 거래할 경우에는 최후로 소유권이전등기를 받은 자와 계약을 체결해야 합니다

등기부등본의 갑구 부분을 확인합니다.갑구에는 소유권과 관련된 모든 사항이 기재됩니다. 여기에는 소유권 변동, 소유자의 인적 사항(성명, 주민등록번호 등), 등기원인(매매, 상속 등) 등이 포함됩니다.소유권자 정보 확인:갑구에서 소유권자(현재 소유자)를 확인할 수 있습니다.가장 최근의 등기(최상단에 위치)를 통해 현재 소유자를 확인합니다.등기일자, 등기 원인, 소유자 성명, 주소 등이 기재되어 있습니다.예시 만약 갑구에 다음과 같은 내용이 기재되어 있다면:2023년 5월 1일 매매 (이전 등기) 소유자: 홍길동

주소: 서울특별시 강남구 여기서 2023년 5월 1일에 매매를 통해 홍길동이 소유자가 되었다는 것을 알 수 있습니다.

2.등기부등본 가등기 설정 보는법

가등기란 말 그대로 등기앞에 “가”자가 붙어 있는 바와 같이 본래의 등기를 하는 준비로서 하는 예비등기를 말합니다 토지나 건물에 대하여 매매계약을 체결할 경우에는 중동금이나 잔금지급일까지 오랜 시일이 소요되고 따라서 그 사이에 매도인이 저당권을 설정한다거나 다른 사람에게 다시 매도할수도 있으며 경우에 따라서는 매도인의 채권자가 가압류등을 하여 놓을수도 있으므로 미리 그 순위를 보전하기 위하여 가등기를 하여 놓을 필요성이 있습니다 가등기를 하여 놓으면 그 이후에 다른 권리자들이 등기부상에 어떠한 조치를 취하여 놓더라도 나중에 본등기를 하게되면 그들보다 우선하여 매매의 효력을 주장할수있습니다 이러한 원리는 부동산의 소유자로부터 저당권이나 전세권 지상권등을 취득하고자 하는 경우에도 마찬가지로 적용됩니다

따라서 가등기는 갑구와 을구 모두에 기재될수 있습니다 등기부등본상에 가등기가 되어 있는 경우에는 일단 가등기가 되어있는 날에 당해 가등기의 종류에 따라서 소유권이나 저당권 등의 권리가 가등기권자에게 취득될수 있다는 사실을 감안하고 거래를 하여야 할것입니다 따라서 갑구에 가등기가 되어 있는 부동산을 매수하려면 반드시 가등기권자와 접촉하여 당해 가등기를 말소하여 줄것인지 여부를 확인하고 매수하여야 하며 그러하지 아니한 경우에는 나중에 당해 부동산의 소유권을 가등기권자에게 빼앗길수도있는 불상사가 발생할수도 있으므로 조심하여야 합니다

부동산 등기부등본에서 가등기는 부동산의 소유권이나 기타 권리를 장래에 변동시키기 위한 예비적인 등기입니다. 가등기를 통해 장래에 있을 본등기를 미리 보호하는 효과를 얻을 수 있습니다. 가등기는 갑구와 을구에 모두 기재될 수 있으며, 그 내용은 다음과 같습니다.

1.가등기의 목적
소유권 이전 청구권 보전 가등기: 부동산 매매 계약이 체결된 경우, 매수인이 소유권 이전 등기를 받기 전에 그 권리를 보호하기 위해 가등기를 신청할 수 있습니다.
담보 권리 보전 가등기: 담보물권 설정을 위해 가등기를 할 수 있습니다.

2.가등기의 효력
우선순위 보전: 가등기는 본등기 전에 이루어진 다른 등기에 대해 우선권을 주장할 수 있는 효력이 있습니다. 즉, 가등기 후에 이루어진 다른 등기는 본등기에 의해 소멸될 수 있습니다.
효력 유지: 본등기가 이루어질 때까지 가등기의 효력이 유지됩니다.

3.등기부등본에서 가등기 확인 방법
갑구: 소유권과 관련된 가등기는 갑구에 기재됩니다. 여기에는 가등기의 일자, 가등기권자의 성명, 주소, 가등기의 원인 등이 기록됩니다.
을구: 저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리와 관련된 가등기는 을구에 기재됩니다.

예시
만약 등기부등본에 다음과 같은 가등기 내용이 기재되어 있다면:

갑구
2024년 3월 15일 매매 예약 가등기
가등기권자: 김철수
주소: 서울특별시 종로구
원인: 매매 예약
이는 2024년 3월 15일에 김철수가 매매 예약을 통해 가등기를 설정했음을 의미합니다.

가등기 내용의 해석
가등기 일자: 가등기가 설정된 날짜입니다.
가등기권자: 가등기를 신청한 사람입니다.
가등기 원인: 가등기가 설정된 이유입니다(예: 매매 예약, 담보 등)

가등기의 해제
가등기를 설정한 후, 본등기가 이루어지거나 가등기의 효력이 소멸하는 경우 가등기를 해제할 수 있습니다. 가등기 해제는 등기부등본에 기록되어 있으며, 가등기 해제 후에는 더 이상 효력이 없습니다.

3.가처분등기나 가압류등기 설정 되어있는 경우 보는법

가압류란 대여금이나 물품대금 손해배상또는 임금등 금전채권을 보전할 목적으로 미리 채무자의 재산을 동결시키기 위하여 하는것이고 가처분은 금전 이외의 물건이나 권리를 대상으로 하는 청구권을 가지고 있을때에 당해 물건이나 권리를 처분하지 못하도록 묶어 두는것을 말하며 즉 쉽게 말해서 돈 받을 것이 있는 경우에는 가압류를 신청하는 것이고 당해 물건이나 권리에 대하여 소유권 같은 권리를 주장하는 경우에는 가처분을 신청하는 것입니다 따라서 가압류등기에는 금액이 표시되어 있고 가처분등기에는 처분행위금지라는 표시가 기재되어 있습니다 가압류나 가처분등기가 되어 있는 부동산을 매수하려고 하는 경우에는 주의하여야 하는데 가압류된 금액부분을 그대로 떠 안고 매수한다는 생각을 하여야 할것이고 갑구에 가처분등기가 되어 있는 경우에는 소송의 결과에 따라 당해 부동산의 소유권을 빼앗길수도 있으므로 반드시 가처분등기가 해결된 후에 매수하여야 할것입니다

1.가처분등기

가처분등기는 특정 권리를 보호하기 위해 법원이 임시로 부동산의 처분을 제한하는 등기입니다. 주로 민사 소송 중에 권리 관계를 확정하기 전까지 부동산의 처분이나 사용을 제한하고자 할 때 사용됩니다.

내용 및 확인 방법
갑구: 소유권과 관련된 가처분등기는 갑구에 기재됩니다.
을구: 저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리와 관련된 가처분등기는 을구에 기재됩니다.
기재 내용:
가처분등기 일자
가처분 신청자 (채권자)의 성명, 주소
가처분 원인 (소송의 내용 등)
법원의 결정 내용

예시
갑구
2024년 2월 1일 가처분등기
가처분 신청자: 박영희
주소: 부산광역시 해운대구
원인: 소유권 확인 소송
이는 2024년 2월 1일에 박영희가 소유권 확인 소송을 제기하면서 법원이 가처분을 결정했음을 의미합니다.

2.가압류등기

가압류등기는 채권자가 채무자의 부동산에 대해 금전 채권을 확보하기 위해 법원이 부동산의 처분을 금지하는 등기입니다. 이는 채무자가 부동산을 처분하여 채권 회수가 어려워지는 것을 방지하기 위한 것입니다.

내용 및 확인 방법
갑구: 소유권과 관련된 가압류등기는 갑구에 기재됩니다.
을구: 저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리와 관련된 가압류등기는 을구에 기재됩니다.
기재 내용:
가압류등기 일자
가압류 신청자 (채권자)의 성명, 주소
가압류 원인 (채권의 내용 등)
법원의 결정 내용

예시
갑구
2024년 3월 10일 가압류등기
가압류 신청자: 이철수
주소: 대전광역시 서구
원인: 대여금 반환 청구

이는 2024년 3월 10일에 이철수가 대여금 반환 청구를 위해 법원에 가압류를 신청했음을 의미합니다.

가처분등기와 가압류등기의 해제

가처분등기 해제: 소송이 끝나고 권리 관계가 확정되면 가처분등기는 해제될 수 있습니다.
가압류등기 해제: 채무를 변제하거나 법원의 결정에 따라 가압류등기가 해제될 수 있습니다.

가처분등기와 가압류등기는 부동산 거래 시 매우 중요한 정보입니다. 등기부등본을 확인할 때 이러한 등기의 존재 여부를 철저히 확인해야 합니다.

4.부동산 저당권이나 근저당등기 설정 보는법

저당권의 경우나 근저당권의 경우에는 금액이 표시되어 있는데 이 금액은 저당권의 경우에는 채권액을 의미하며 근저당권의 경우에는 채권최고액을 표시합니다 근저당이 설정된 부동산을 매수하려는 경우에는 조심하여야 합니다 근저당권의 채권채무관계는 고무줄처럼 늘어났다 줄어들었다 하는것이므로 예컨대 채권최고액이 1억원의 근저당권이 설정된 건물을 매수할 당시에는 1000만원만 남아있어서 이 부분만 빼안고 매수하였지만 방심하여 근저당권등기를 말소하지 아니한 경우에 나중에 매도인이 근저당권자로부터 추가로 돈을 더 빌려 씀으로 인하여 채무액이 늘어난 경우에는 그 늘어난 만큼 매수자가 부담하여야 하는 불상사가 발생할수도 있습니다 따라서 근저당권이 설정된부동산을 매수하려고 하는 경우에는 근저당권등기를 말소한후 매수하는 것이 안전하다고 볼것입니다

근저당권은 일정한 한도 내에서 계속적으로 발생하는 불특정 채권을 담보하기 위해 부동산에 설정되는 담보물권입니다. 이는 주로 변동이 있는 거래에서 사용되며, 채권의 범위가 명확하지 않은 경우 유리합니다.

등기부등본에서 확인 방법

근저당권 등기는 주로 을구에 기재됩니다.
기재 내용:
등기 일자
근저당권자 (채권자)의 성명, 주소
채무자 (채무 부담자)의 성명, 주소
채권 최고액 (담보로 설정된 최대 금액)
부동산의 표시 (담보로 제공된 부동산의 내용)

예시

을구
2024년 6월 1일 근저당권 설정
근저당권자: 국민은행
주소: 서울특별시 영등포구
채무자: 이지은
주소: 서울특별시 강북구
채권 최고액: 3억원

이는 2024년 6월 1일에 이지은이 국민은행으로부터 여러 차례 대출을 받을 수 있으며, 그 최대 금액이 3억원까지 담보로 설정되었음을 의미합니다.

5.지상권등기 (은행 담보지상권) 설정 보는법

지상권은 전세권이나 임차권과 같이 다른 사람의 토지를 사용하는 권리입니다 다만 전세권은 10년 임차권은20년 정도 밖에 사용할수 없는 권리인데 반하여 지상권은 이러한 제한이 없고 비교적 장기로 타인의 토지를 사용하려 할 경우에 설정합니다 따라서 지상권이 설정된 토지를 매수하려는 사람은 그 지상권이 존속하는 동안은 그 부동산을 온전하게 사용할수 없다는 점을 감수하고 사야 할것입니다 은행이나 농협에서 채무자에게 돈을 빌려줄경우에는 보통 저당권을 설정하면서 동시에 지상권을 설정하여 놓은 경우가 많습니다 이 경우에 채무자가 돈을 갚으면 저당권은 말소시킬수 있겠지만 지상권의 경우에는 그 권리자가 지상권의 말소에 응하여 주지 아니하면 쉽게 말소시킬수 없으므로 조심하여야 합니다

담보 지상권: 지상권을 담보로 제공하여 채권자의 채권을 보장하는 권리입니다. 즉, 채무자가 채무를 불이행할 경우, 채권자는 담보로 제공된 지상권을 통해 채권을 회수할 수 있습니다.

1.등기부등본에서 담보 지상권 확인 방법

담보 지상권 등기는 주로 을구에 기재됩니다. 을구는 소유권 이외의 권리(저당권, 전세권, 지상권 등)가 기록되는 부분입니다.
기재 내용:
등기 일자
권리자 (지상권 설정자)의 성명, 주소
지상권의 목적 (예: 건물 소유, 공작물 설치 등)
지상권의 범위 (사용 면적 등)
지상권의 존속 기간
담보 금액 및 조건

2.담보 지상권 등기의 예시

등기부등본을 통해 담보 지상권을 확인할 때의 예시는 다음과 같습니다:

을구 예시
2024년 4월 10일 담보 지상권 설정
지상권 설정자: 김영수
주소: 서울특별시 강남구
목적: 건물 소유
범위: 대지 500㎡
존속 기간: 30년
담보 금액: 1억원

이는 2024년 4월 10일에 김영수가 해당 부동산에 건물을 소유하기 위해 500㎡의 대지에 대해 지상권을 설정하고, 이를 담보로 1억원의 채권을 확보한 것을 의미합니다.

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