부동산 전세 계약금 반환 전세자금대출 불가 시 특약 및 은행 선방문

오늘은 전세계약 해서 남의집 이사갈때 전세보증금 부족해서 은행 도움을 받어야하는 임차인들중에 간혹 미리 확인안했다가 바로 전세자금대출이 불가할 때 이미 지급한 계약금을 돌려받을 수 있는지에 대한 내용입니다

청년분들 신혼부부분들 직장인분들 그리고 처음 전세를 알아보시는 사회초년생분들까지 전세 계약을 준비하시는 거의 모든 분들이 한 번쯤은 걱정하시는 부분이라 한번 알아보도록 해요

전세 계약과 전세자금대출의 관계부터 알아볼까요

요즘 전세를 구하실 때 순수하게 본인 자금만으로 계약하시는 분은 사실 많지 않습니다 많은분들이 전세자금대출을 활용하시는데요 청년전용 버팀목전세자금대출 신혼부부전용 전세자금대출 중소기업 취업청년 전세자금대출 카카오뱅크 전세대출 그리고 SH LH 같은 공사 대출까지 정말 다양한 상품들이 존재합니다

상품마다 대출 한도와 요건이 전부 다르기 때문에 본인에게 맞는 상품을 미리 파악하시는 것이 굉장히 중요합니다 중개업소를 방문하시면 소득이 어떻게 되시는지 4대보험 가입이 되어 있으신지 여쭤보는 경우가 많으실 텐데요 이걸 왜 물어보나 싶으실 수도 있습니다 이유는 간단합니다 임차인분께 맞는 전세자금대출 상품과 한도를 미리 파악해서 대출이 가능한 매물을 소개해드리기 위해서입니다 집부터 먼저 보고 나중에 대출 상담을 받으시면 정작 원하는 대출이 안 나오는 경우가 생길 수 있습니다 자영업자분이나 프리랜서분들은 소득 산정 방식이 직장인과 달라서 대출 한도가 낮게 나오는 경우가 많고 4대보험에 가입되어 있는 직장인분이라 하더라도 보증금의 80퍼센트가 무조건 나오는 것이 아니라 소득 대비 한도가 적용됩니다 이런 이유로 사전에 소득과 재직 정보를 확인하는 것이랍니다

전세자금대출이 불가한 이유 두 가지

전세 계약을 마치고 은행에 서류를 넣었는데 대출이 거절되는 경우가 생각보다 자주 발생합니다 이유는 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다 바로 부동산 물건 자체의 문제와 임차인 개인의 문제입니다

첫번째 부동산 물건의 문제

위반건축물 여부가 가장 대표적인 사례입니다 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있다면 전세자금대출은 물론 주택담보대출까지 전부 불가능합니다 불법으로 증축을 했거나 용도를 임의로 변경한 경우 건축물대장에 그대로 기재가 됩니다 이런 매물은 대출 자체가 원천적으로 막혀 있다고 보시면 됩니다 다가구주택의 경우 건물 전체가 아니라 일부 층에만 위반건축물 사항이 있다면 해당 층을 제외한 나머지 세대는 대출이 가능한 경우도 있습니다 다만 이 부분은 취급 은행이나 담당자에 따라 판단이 달라질 수 있어서 계약 전에 반드시 은행에 미리 확인해보시는 것을 추천드립니다 주택 가격 대비 보증금 비율 문제도 있습니다 이른바 안심전세자금대출이라는 상품은 전세보증금이 주택가격의 150퍼센트 이내여야 한다는 조건이 붙습니다 만약 보증금이 이 기준을 초과하면 대출 자체가 나오지 않습니다 이 상품은 금리는 다소 높은 편이지만 소득 증빙이 어려운 프리랜서분이나 사회초년생분들이 많이 이용하시는 대출이니 참고해두시면 좋습니다

두번째 임차인 개인의 문제

물건에는 아무런 하자가 없어도 임차인 본인의 사정으로 대출이 거절되는 경우가 의외로 많습니다 전세자금대출은 상품에 따라 다르지만 보통 보증금의 80퍼센트에서 많게는 90퍼센트까지 나오는데요 다만 이 한도는 임차인 소득의 3.5배에서 3.6배를 넘을 수 없다는 제한이 함께 적용됩니다 취급 은행마다 배수 기준은 조금씩 차이가 있습니다 신용점수 역시 대출 한도에 직접적인 영향을 미칩니다 신용점수가 낮으면 한도가 줄어들거나 아예 승인이 나지 않을 수 있습니다 또한 이미 주택을 보유하고 계신 유주택자분들은 무주택자와는 전혀 다른 대출 조건이 적용된다는 점도 꼭 기억해두셔야 합니다 결국 은행에서는 물건에 대한 분석과 임차인의 상환 능력을 동시에 심사하기 때문에 대출이 불가한 이유를 정확히 파악하려면 물건과 사람 두 가지 측면을 함께 살펴봐야 합니다

전세대출 불가시 계약금 반환은 정말 안될까요?

가장 걱정되는 부분이 바로 이 지점일 것입니다 전세 계약을 체결했는데 은행에서 전세자금대출이 불가하다는 통보를 받으면 정말 눈앞이 캄캄해지실 텐데요 보통 전세 계약금은 보증금의 5퍼센트에서 10퍼센트 사이로 임대인에게 지급하게 됩니다 대출 심사를 받으려면 최소 5퍼센트 이상의 계약금 영수증이 필요하기 때문입니다 전세보증금이 3억원이라고 가정하면 계약금만 최소 1500만원에 달합니다 절대 작은 금액이 아니기 때문에 반환 가능 여부가 정말 중요한 문제입니다

물건의 하자로 대출이 불가한 경우

이 경우에는 계약금 반환이 가능합니다 대부분의 전세 계약서에는 물건의 하자로 전세자금대출이 불가할 경우 계약금을 반환해준다는 특약이 포함되어 있습니다 다만 계약 전에 건축물대장과 등기부등본을 미리 확인하고 진행하기 때문에 물건의 하자로 인해 대출이 거절되는 사례 자체는 그리 많지 않습니다특히 공인중개사를 통해 정식으로 계약을 진행하실 경우 사전에 충분한 물건 분석이 이루어지기 때문에 더욱 안심하실 수 있습니다

임차인의 사정으로 대출이 불가한 경우

반대로 신용점수가 낮거나 소득이 부족해서 대출이 거절되는 경우에는 계약금 반환이 어렵습니다 임대인 입장에서는 임차인 개인의 재정 상황이나 신용 상태까지 책임져줄 이유가 없기 때문입니다 또한 전세 계약이 체결되면 기존 임차인은 이미 이사를 준비하고 있을 가능성이 높습니다 그런데 갑자기 대출이 안 나와서 이사를 못 온다며 계약금을 돌려달라고 하면 임대인 입장에서는 매우 곤란한 상황에 처하게 됩니다 계약이 진행되는 동안 다른 세입자에게 집을 보여줄 기회조차 놓치게 되기 때문에 임대인 입장에서는 이중으로 손해를 보게 되는 셈입니다 이런 이유로 임차인의 귀책사유가 인정되면 임대인이 오히려 위약금을 청구할 수도 있다는 점을 꼭 알아두셔야 합니다

계약금 반환 특약은 어떻게 넣어야 할까요?

많은 임차인분들이 전세자금대출이 안 나올까봐 걱정하시면서 계약서에 전세자금대출 불가시 계약금을 반환해준다는 특약을 넣어달라고 요청하십니다 여기서 중요한 포인트가 있습니다 이 특약은 어디까지나 물건의 하자로 인해 전세자금대출이 불가능할 때 계약금을 반환해준다는 의미입니다 임차인 개인의 사정이나 물건과 상관없이 무조건 대출이 안 나오면 반환해달라는 특약을 요구하시는 분들도 간혹 계신데요 이런 조건은 임대인 입장에서 받아들이기 어려운 무리한 요구라고 볼 수 있습니다

만약 이런 특약을 그대로 수용하게 되면 일부 임차인분들이 단순 변심이나 개인 사정을 대출 불가 사유로 둘러대며 계약금 반환을 악용할 소지가 생기기 때문입니다 그래서 특약 문구를 작성하실 때는 반드시 물건의 하자로 인한 전세자금대출 불가시라는 조건을 명확하게 명시하시는 것이 중요합니다

계약서 작성 전 미리 확인해야 할 것들

가장 안전한 방법은 계약서에 도장을 찍기 전에 미리 은행에 방문해서 대출 가능 여부를 확인하는 것입니다 건축물대장과 등기부등본을 미리 준비해서 은행 창구나 대출상담사에게 문의하시면 해당 물건과 본인의 조건으로 전세자금대출이 가능한지 사전에 확인하실 수 있습니다 전세자금대출 한도와 금리는 은행별로 조금씩 차이가 있기 때문에 가능하다면 두세 곳 이상의 은행이나 대출상담사를 통해 비교해보시는 것도 좋은 방법입니다 또한 계약 전 미리 상담을 받아두시면 특약 문구를 어떻게 작성해야 할지도 함께 안내받으실 수 있어서 계약 이후 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 됩니다

오늘은 전세자금대출이 불가할 때 계약금을 반환받을 수 있는지에 대해 자세히 살펴보았습니다 핵심만 다시 한번 짚어드리면 다음과 같습니다 물건의 하자 즉 위반건축물이나 보증금 비율 초과 등의 사유로 대출이 불가한 경우에는 계약금 반환이 가능합니다 반면 신용점수나 소득 등 임차인 개인의 사정으로 대출이 불가한 경우에는 계약금 반환이 어렵습니다 특약을 넣으실 때는 반드시 물건의 하자로 인한 전세자금대출 불가라는 조건을 명확히 해두셔야 나중에 분쟁 없이 안전하게 넘어갈 수 있습니다 전세 계약은 정말 큰돈이 오가는 중요한 계약입니다 계약서에 도장을 찍기 전에 반드시 은행이나 대출상담사와 미리 상담을 받아보시고 특약 조건도 꼼꼼하게 확인하신 후 진행하시는 것을 권해드립니다