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물권 전세권 등기 vs 동사무소 전입신고 확정일자 채권 전세 비교

우리나라에서만 독특한 부동산 제도 전세인데요 전세도 안으로 들어가면 2가지로 분류 할수가 있는데 우리가 흔히 말하는 전세는 주택임대차보호법에서 전입신고 확정일자 하면 보호해주는 전세와 등기부등본 물권 전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용 수익 하며 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 다른 채권자보다 전세금을 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다

전세권 등기

즉 전세권은 용익물권이면서 제한적인 담보물권이라고 표현하는데요 왜냐하면 전세권은 당사자의 전세권 설정계약과 등기에 의하여 사용 수익 할 수 있는 권리가 성립하는 용익물권이지만 전세금을 반환받지 못하는 경우에는 전세권 자체에 기하여 경매를 신청할 수도 있고 다른 사람이 경매 신청한 사건의 배당절차에서 후순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 자기 순서에 의하여 배당받을 수 있는 우선변제권이 있습니다 그래서 담보물권의 성질도 가지고 있다고 합니다

확정일자(채권적전세)전세권설정(부동산등기)
적용법주택임대차보호법민법
동의세입자단독처리집주인 동의 필요함
비용 1000원미만전세보증금의 0.25%
효력확정일자 받은 익일 0시 대항력발생전세권설정 신청한날부터
입주유무거주요건 필수거주 안해도 됨
적용범위건물 토지에 전부 효력 미침건물에만 효력 미침
장점비용이 저렴하다
효력이 토지와 건물에 발생
집주인 동의가 없어도 된다
전입신고를 안해도 된다
실제거주를 안해도 된다
배당요구 없이 배당을 받을수 있다
판결 없이 바로 경매 신청 가능하다
단점반드시 거주를 해야 한다
반드시 전입신고를 해야 한다
배당요구를 해야 배당받을수 있다
소송을 통해 경매 신청이 가능하다
비용이 많이 들어간다
효력이 건물에만 발생
집주인 동의가 필요하다

전세권은 우리가 전세라고는 말하지만 등기되지 않는 전세 이른바 채권적 전세와는 구별되어야 합니다 사회 관행상 전세라고 부르는 것은 임차권을 말합니다 전세권과 채권적전세 임차권을 구분할 수 있는 가장 손쉬운 방법은 그 부동산 등기부등본에 전세권 등기가 설정되어 있으면 이는 물권 전세권이고 그렇지 않은 것은 채권적 전세 임차권으로 보시면 됩니다 전세권은 등기가 되어 있는 물권적 권리이기 때문에 강한 보호를 받을 수 있지만 임차권은 단순한 채권적 권리이기 때문에 강한 보호를 받을 수 없습니다

전세권과 채권적 전세권은 사용대가로는 전세권은 전세금 채권적 전세권은 차임을 그 요소로 하는 점에서 동일하지만 다음과 같은 점에서 차이가 있습니다 우선 전세권은 반드시 등기를 하여야 하고 원칙적으로 대항력이 있으나 채권적 전세는 반드시 등기를 요하는 것이 아니므로 원칙적으로 제3자에 대하여 대항력이 없습니다 그리고 전세권은 10년을 넘지 못하고 건물 전세권에 있어서는 1년 미만으로 그 기간을 약정 한때에는 1년으로 하지만 채권적 전세는 20년 최장기간으로 합니다 또한 전세권은 이를 자유롭게 양도 임대 전전세 담보제공 등을 할 수 있으나 채권적 전세는 임대인의 동의 없이 이를 양도 전대하지 못합니다 전세권은 경매청구권과 우선변제권이 있지만 채권적 전세는 없습니다

전세권과 임차권의 효력상의 차이를 살펴보면 주택을 임차하는 임차인은 건물에 대하여 전세권을 설정하는 것이 과거에는 가장 효과적인 방법이었으나 주택임대차 보호법 특별법 채권적 전세를 어떤 요건을 갖추게 하면 전세권과 맘먹는 수준으로 권한을 올려주었는데요 물론 상업용 건물일 경우는 전세권이 가장 확실한 방법이지만 주거용 건물이라면 전세권만이 결코 확실한 방법이 되지 못합니다 주택의 경우에는 민법상의 전세권을 설정하는 것보다 주택임대차보호법상의 대항력과 확정일자를 확보하는 것이 세입자 보호 측면에서는 더욱 유리합니다 예를 들어 단독주택이 경매 처분될 때 확정일자부 임차권은 낙찰금액 전체 즉 건물대금과 토지대금을 합한 금액에서 배당을 받지만 전세권자는 낙찰금액 중 건물 부분에 대해서만 배당을 받습니다

이는 보통 전세권을 설정할 때 대지 부분을 제외하고 건물등기부에만 이를 설정하기 때문입니다 따라서 세입자 입장에서는 우리가 흔히 말하는 전세인 임차권이 등기부등록 하는전세권보다 비용적으로나 배당에서 조금 더 유리해 보이기도 합니다 다만 단독주택이 아닌 아파트 등 집합건물의 경우에는 전세권자도 대지의 낙찰대금에 대해서 배당이 됩니다 그리고 근저당 등 말소기준 권리보다 앞선 임차권은 대항력이 있어 배당 부족액을 낙찰자에 부담시킬 수 있으나 전세권은 선순위라도 배당신청을 한 경우 낙찰로 그 권리는 소멸되고 배당절차에서 배당을 받게 되는데 만일 배당 부족액이 생기더라도 낙찰자에게 이를 인수시킬 수 없습니다 즉 보증금 전액을 보장받을 수 없는 케이스도 발생할 수 있습니다

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