부동산 임차인 10계명 등기부등본 저당권 가압류 미등기건물 주민등록 확정일자 재계약 자동연장 이해하기
주택임차시 반드시 해당 주택의 등기부등본을 열람하여 소유자와 각종 권리관계를 확인해야 합니다 등기부등본에 근저당권이나 가압류 등의 권리관계가 많이 설정되어 있다면 집주인의 채무 관계가 복잡할 수 있으므로 가급적 피하는 것이 좋습니다 미등기 건물은 가급적 피하는 것이 좋습니다 정 들어가고 싶다면 최소한 건축물대장에 등재되어 있어야 합니다
등기부등본상 설정된 권리관계가 하나도 없는 집이 가장 좋습니다 그러나 이런 경우는 드물기 때문에 주택 시세의 70%와 이미 설정된 저당권이나 가압류 금액의 합계를 개략적으로 비교하여 보고 그 차액이 자기의 임차보증금을 보전하고도 남는지 여부를 확인해야 합니다 임대차 계약 체결 후 반드시 주민등록과 확정일자를 받아두어야 합니다 주민등록은 세입자 본인뿐 아니라 가족의 주민등록이라도 주택임대차 보호법의 적용이 가능합니다 주민등록은 등기부등본 또는 건축물관리대장상의 지번으로 하고 공동주택은 동·호수까지 신고해야 합니다 주민등록과 확정일자를 받아두면 전세권 설정등기를 하지 않아도 됩니다 임대차 기간은 가급적 짧게 하는 것이 유리합니다 세입자에게는 2년 미만으로 예를 들어 1년 또는 6개월로 계약하는 것이 좋습니다 집주인 입장에서는 임대차 기간을 무조건 2년으로 계약하는 것이 유리합니다 임대차 기간이 만료되었을 때 세입자는 재계약을 하지 않고 내버려두는 것이 유리합니다 반면 집주인은 재계약을 하는 것이 유리하되 자동 연장되기 때문입니다 세입자가 더 살고 싶으면 법적으로 2년까지 더 살 수 있고 중간에 나가고 싶으면 3개월 전에 통지하고 나갈 수 있습니다
① 반드시등기부등본을 열람하여 봅니다 소유자와 각종 권리관계를 확인할수 있기 때문입니다 ②미등기건물은 가급적이면 피합니다 정 들어가고 싶다면 최소한 건축물대장에는 나와있어야 합니다 ③저당권이나 가압류가 많이 설정되어있으면 집주인의 채무관계가 복잡하다는 의미 이므로 가급적이면 피합니다 ④등기부등본상으로 설정된것이 하나도 없는 집이 가장 좋지만 그러한 경우는 드물것이므로 주택시세의 70%와 이미 설정된 저당권이나 가압류된 금액의 합계를 개략적으로 비교하여 본후 그 차액이 자기의 임차보증금을 보전하고도 남은지 여부를 확인하고 계약여부를 결정합니다 ⑤임대차계약 체결 후에는 반드시 주민등록과 확정일자를 받아둡니다 주민등록및 확정일자는 입주하기 전이라도 이미 계약서가 작성되어 있으면 가능하므로 미리 하여두는것이 현명합니다 주민등록은 세입자 본인뿐 아니라 가족의 주민등록이라도 주택임대차 보호법의 적용이 가능합니다 주민등록은 반드시 등기부등본 또는 건축물관리대장상의 지번으로 하여야 하고 공동주택은 동 호수까지 신고하도록 하여야 합니다 주택의 인도와 주민등록 및 확정일자를 받아 놓으면 구태여 사정하여 전세권설정등기를 하여 놓지 아니하여도 됩니다 ⑥임대차기간 중에 직장이나 개인사정으로 부득이 이사가려고 할 경우에는 보증금을 다 받았으면 몰라도 그러하지 않을 경우에는 주민등록은 그대로 남겨두도록하고 부득이한 경우에는 가족의 주민등록만이라도 남겨 놓아야함 짐도 몽땅 가져가지 말고 필요없는 물건 몇 가지는 남겨 놓도록 하며 열쇠도 건네 주지말고 이사를 가더라도 가야 할것입니 다⑦임차인이 특히 그집에서 오래 살 필요가 있는 경우가 아니라면 임대차 기간은 가급적 짧게 하여 놓는 것이 유리합니다 세입자에게는 2년 미만으로 예컨대 1년 또는 6개월로 계약을 하여 놓은 경우라 하더라도 더 오래 살고 싶으면 법적으로 2년까지는 살수 있고 반대로 짧은 계약기간대로 살다가 나가고 싶으면 그 짧은 기간이 만료되면 나갈수 있으니깐 따라서 집주인의 입장에서는 임대차기간은 무조건 2년으로 계약을 하여 놓는것이 유리합니다 ⑧임대차기간이 만료되었을 경우에 세입자는 재계약을하지 아니하고 내버려두는것이 유리합니다 반면 집주인은 재게약을 하는것이 유리 자동연장되기 때문입니다 이 경우에 세입자는 자기 마음대로 더 살고 싶으면 법적으로 2년까지 더 살수 있도 반대로 중간에 나가고 싶으면 언제든지 나가겠다고 통지한후 3개월후에 보증금을 내어 달라고 하여 나가면 됩니다 결국 집주인은 세입자의 의사에 따라 세입자가 2년 더 살고 싶다면 살게 하여 주어야 하고 중간에 나가고 싶다고 하면 3개월후에 돈을 내어 주어야 합니다 집주인이 자동연장 되었으니깐 2년까지 더 살아라든가 3개월 있다 나가라고 할 권리는 없는것입니다 ⑨계약이 자동연장 되는것을 막을려면 세입자는 기간만료전 1개월전에 집주인에게 나가겠다고 통지하여야 하며 반면 집주인은 기간만료 전 6월부터 1개월사이에 세입자에게 나가라고 통지하여야 합니다 그러하지 아니하면 자동연장됩니다 만약 집주인이 기간만료전 1개월도 남지 아니한 시점에서 나가라고 하면 세입자는 자동연장을 주장함으로써 기간만료후 2년까지 더 버티면 살수 있습니다
부동산 임차인을 위한 10계명
1. 등기부등본 열람의 중요성
임대차 계약 체결 전 반드시 해당 주택의 등기부등본을 열람하여 소유자와 각종 권리관계를 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 다음 사항을 확인할 수 있습니다:
- 소유자가 실제 집주인인지 여부
- 근저당권, 가압류, 압류 등 권리관계의 설정 여부
만약 근저당권이나 가압류가 많이 설정되어 있다면, 이는 집주인의 채무 관계가 복잡하다는 것을 의미하므로 해당 주택은 임차 대상에서 제외하는 것이 좋습니다.
2. 미등기 건물 주의
미등기 건물은 가급적 피하는 것이 안전합니다. 만약 미등기 건물에 입주를 고려한다면, 최소한 해당 건물이 건축물대장에 등재되어 있는지 확인해야 합니다. 건축물대장은 해당 건물이 합법적으로 건축된 것인지 판단할 수 있는 기본 자료입니다.
3. 권리관계 설정이 없는 집 선호
등기부등본상 설정된 권리관계가 없는 집이 가장 안전하지만, 이런 경우는 드물 수 있습니다. 따라서 주택 시세의 70%와 이미 설정된 저당권 및 가압류 금액의 합계를 비교하여, 그 차액이 자신의 임차보증금을 보전하고도 남는지 확인해야 합니다. 이 계산을 통해 위험성을 줄일 수 있습니다.
4. 주민등록과 확정일자의 중요성
임대차 계약 체결 후 주민등록과 확정일자를 반드시 받아야 합니다. 이는 다음과 같은 이유로 중요합니다:
- 확정일자를 받으면 해당 주택의 경매나 공매 시 우선 변제권을 확보할 수 있습니다.
- 주민등록은 임차인이 해당 주택에 거주하고 있다는 법적 증거가 됩니다.
주민등록은 등기부등본이나 건축물대장상의 지번으로 신고하며, 공동주택일 경우 동과 호수까지 명확히 기재해야 합니다.
5. 전세권 설정등기의 필요성 여부
주택의 인도와 주민등록 및 확정일자를 받으면 전세권 설정등기를 생략할 수 있습니다. 그러나 큰 금액의 임차보증금이 걸린 경우에는 전세권 설정등기를 추가로 하는 것도 고려해야 합니다. 이는 법적으로 보증금을 보호받을 수 있는 강력한 수단입니다.
6. 임대차 기간 설정 전략
임대차 기간은 임차인과 임대인의 입장에서 다르게 고려해야 합니다:
- 임차인은 가급적 짧은 기간(6개월 또는 1년)으로 계약하는 것이 유리합니다. 계약이 만료된 후에도 법적으로 최대 2년까지 거주할 수 있기 때문입니다.
- 임대인은 2년으로 계약을 체결하는 것이 유리합니다. 계약 기간이 만료된 후 자동 연장이 이루어질 수 있기 때문입니다.
7. 자동연장과 재계약
임대차 계약 기간이 만료되면, 특별한 통지가 없을 경우 자동으로 2년 연장됩니다. 자동연장을 방지하거나 계약을 명확히 하기 위해 다음 사항을 준수해야 합니다:
- 임차인은 계약 만료 1개월 전에 집주인에게 나가겠다고 통지해야 합니다.
- 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 세입자에게 나가라고 통지해야 합니다.
8. 중간에 이사할 경우 대처법
부득이하게 계약 기간 중 이사를 해야 할 경우 다음 사항을 준수해야 합니다:
- 주민등록은 그대로 남겨두거나 가족의 주민등록만이라도 남겨둡니다.
- 짐을 모두 옮기지 말고 몇 가지 물건을 남겨둡니다.
- 집 열쇠를 넘기지 말고 보증금을 모두 받은 후 정리합니다.
9. 세입자의 권리와 의무
세입자는 다음과 같은 권리를 가집니다:
- 계약 기간 중 중간에 나가고 싶다면 3개월 전에 통지하고 나갈 수 있습니다.
- 자동연장된 계약에서도 2년까지 거주할 수 있는 권리가 보장됩니다.
임대차 계약을 체결할 때는 이러한 권리를 활용하여 안전하게 거주할 수 있도록 대비해야 합니다.
10. 재계약 시 고려사항
재계약 시에는 다음을 점검해야 합니다:
- 새로운 계약 조건이 기존 조건과 비교하여 불리하지 않은지 확인합니다.
- 임대인의 채무 관계에 변동이 없는지 확인합니다.
재계약 여부를 결정할 때에도 등기부등본과 권리관계를 다시 확인하는 것이 중요합니다.
이와 같은 원칙을 준수하면 임차인이 임대차 계약을 통해 겪을 수 있는 위험을 최소화하고, 안전하게 거주할 수 있습니다. 항상 전문가의 조언을 참고하며, 법적 권리를 충분히 활용하세요.
