부동산내공쌓기경제생활정보최근글

전세계약 대항력 물권 전세권 등기 주택임대차보호법 전입신고 확정일자 차이 경매청구권 최우선변제 비용상환청구권 전세금반환 비교

우리가 흔히 아는 전세에는 전세권설정등기 하는 전세권의 전세와 주택임대차보호법에서 말하고 우리 일상 주변에서 흔히 이사가서 전입신고하고 확정일자 받는 채권적 전세 두개로 구분할수 있는데요 두가지 각각 장단점이 있는데 그 차이점과 함께 체크해 보도록 하겠습니다

물권적전세 채권적전세


물권적 전세 vs 채권적 전세 비교

민법 채권 편에 14가지의 계약유형을 나열하고 있는데요 부동산에서는 특히 이 중에서 매매와 임대차 대표적이며 알아야 할 부분입니다 환매는 매도인 매매계약과 동시에 특약으로 환매할 권리 즉 환매권을 보류한 경우에 그 환매권을 일정한 기간 내에 행사함으로써 매매의 목적물을 다시 사 오는 것을 말합니다 즉 매도인이 매도할 목적물을 다시 매수하고자 할 때 환매를 사용하게 됩니다 임대차는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용 수익 하게 약정하고 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급하는 걸 말합니다

구분전세권채권적전세
공시방법등기해야성립주민등록과 인도
제3자 대항력대항력있다대항력 있다
전세금 반환의무자새주인새주인(주택양수인)
양도성소유자 동의없이 양도가능임대인 동의없이 양도불가
비용상환청구권필요비청구권 x필요비청구권o
경매권여부경매권 있다판결전에 경매권이 없다
최단기간건물전세만 1년2년

물권 전세권은 민법상 물권의 일종으로 등기를 통해 성립됩니다 전세권자는 전세금을 지불하고 부동산을 일정 기간 동안 사용할 수 있는 권리를 가집니다 전세권은 등기부에 기재되어 제3자에게 대항할 수 있는 대항력이 있습니다 전세금 반환 의무는 소유자에게 있으며 전세권자는 경매권을 행사할 수 있습니다 전세권은 양도가 가능하며 소유자의 동의 없이 전세권을 양도할 수 있습니다

채권적 전세(주택임대차)는 주택임대차보호법에 따른 임차권으로 등기되지 않습니다 임차인은 주택을 점유하고 사용할 수 있는 권리를 가지며 임대인에게 차임을 지불합니다 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력이 생깁니다 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 강제경매를 신청할 수 있습니다 임차권은 양도가 불가능하며 임대인의 동의 없이는 양도할 수 없습니다 여기서 물권과채권을 구별할 때 물권적 전세권과 채권적 전세권의 비교로 예시를 드는게 좋은데요 물권적 전세권은 등기부에 기입되는 전세권을 물권적 전세권이고 이건 물권에 순위에 의해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금에 관하여우선변제권이 인정되는 권리로 등기돼있겠죠

물권적 전세권 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용 수익한후 전세금의 반환을 받을 권리(민법)

*등기사항전부증명서 “을구”에 등기

*집주인의 동의가 필요함

*등기비용 부담

*전세권자가 보증금을 반환받지 못하면 경매 신청 가능(임의경매)

*전세권 설정등기를 한경우 대항력 있음,양도가능

*선순위전세권 배당요구하면 전세권이 소멸되고 배당요구 하지 않으면 낙찰자가 인수합니다

채권적 전세권 임대차계약에 있어서 임차인이 임차 목적물을 사용 수익할수 있는 권리(주택임대차보호법)

*등기사항전부증명서에 등기되지 않음(임대차기간 만료후 보증금을 반환받지 못하면 임차인 단독으로 임차권등기가능)

*비용이 들지 않음

*처리가 간단하고 집주인의 동의 필요 없음

*전입과 점유로 대항력 발생

*임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 확정판결을 받아 경매신청 가능(강제경매)

*인도+전입신고(대항력 있음,다음날 0시부터 효력발생)

*채권이지만 소유자가 바뀌어도 임차인 권리 주장 가능

*선순위 임차권 배당요구 하면 전액을 변제받지 못하면 낙찰자가 인수합니다

채권적 전세권이라고 하는 것은 흔히 우리가 알고 있는 그냥 전세로서 등기하지 않고 주택임대차 보호법에 집 이사 가서 주민등록 전입신고하게 되면 기타 후순위 권리자에 대항할 수 있는 대항력이 생기며 거기에 확정일자까지 받아두면 물권 전세권처럼 우선변제권 효력도 발생합니다

전세권 설정등기와 주택임대차 대항력 취득의 장단점 서로 비교해보면 전세권 설정등기는 주소 이전과 상관없이 순위를 보전할 수 있습니다 주임법상 전세는 이사가면 동사무소 가서 전입신고하고 확정일자 바로 받아야 하는데 전세권은 주소 전입신고와 관계없이 등기일자 선후로 순위를 보전받게 됩니다 물론 주임법도 대항력 시점은 전입신고한 익일 0시부터 후순위권리자에 대항해서 대항력이 발생합니다 집주인이 전세금 미반환시 전세권 등기는 바로 임의경매 신청이 가능하고 배당신청 없이도 자동으로 경매재단에서 배당해줍니다 그리고 법인의 경우 임대차보호법상 대항력 취득이 불가능하므로 따로 전세권 설정이 필요합니다

임대차 대항력 및 우선변제권 취득의 장점은 건물 양수인에게도 임대인의 지위를 계속주장할 수 있습니다 전세권등기는 2억정도이며 법무사수수료 별도로 확정되는 세금이 오십만원정도 나오게 됩니다 이에 반해 주택임대차 전세는 확정일자 취득 비용이 저렴합니다 천원미만으로 전세권등기와 맘먹는 효력을 주택임대차보호법에서 보호해주게 됩니다 거기다 보증금이 적은 소액임차인의 경우 최우선배당이 가능합니다 0순위로 소액임차인 최우선변제권 인정해주고 있습니다

전세권은 물권적 성격이 강하고 대항력과 우선변제권이 강하지만 등기 비용이 들고 소유자의 동의가 필요합니다 반면 채권적 전세는 등기가 필요 없고 간단하지만 대항력과 우선변제권이 물권인 전세권 보다는 못하겠지만 주택임대차보호법 제정 개정으로 계속적으로 임차인 권리를 많이 올려 주어서 지금은 특별한 목적 있지 않을때에는 충분히 전세 보호 받으면서 거주할수가 있습니다 사용 목적과 상황에 따라 적절한 선택이 필요할 것 같습니다

답글 남기기

이메일 주소는 공개되지 않습니다. 필수 필드는 *로 표시됩니다