전세계약 물권 전세권 등기 주택임대차보호법 전입신고 확정일자 채권적 전세 대항력 차이

우리가 흔히 아는 전세에는 전세권설정등기 하는 전세권의 전세와 주택임대차보호법에서 말하고 우리 일상 주변에서 흔히 이사가서 전입신고하고 확정일자 받는 채권적 전세 두개로 구분할수 있는데요 두가지 각각 장단점이 있는데 그 차이점과 함께 체크해 보도록 하겠습니다

물권적 전세 vs 채권적 전세 비교

민법 채권 편에 14가지의 계약유형을 나열하고 있는데요 부동산에서는 특히 이 중에서 매매와 임대차 대표적이며 알아야 할 부분입니다 환매는 매도인 매매계약과 동시에 특약으로 환매할 권리 즉 환매권을 보류한 경우에 그 환매권을 일정한 기간 내에 행사함으로써 매매의 목적물을 다시 사 오는 것을 말합니다 즉 매도인이 매도할 목적물을 다시 매수하고자 할 때 환매를 사용하게 됩니다 임대차는 임대인이 임차인에게 목적물을 사용 수익 하게 약정하고 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급하는 걸 말합니다

물권 전세권은 민법상 물권의 일종으로 등기를 통해 성립됩니다 전세권자는 전세금을 지불하고 부동산을 일정 기간 동안 사용할 수 있는 권리를 가집니다 전세권은 등기부에 기재되어 제3자에게 대항할 수 있는 대항력이 있습니다 전세금 반환 의무는 소유자에게 있으며 전세권자는 경매권을 행사할 수 있습니다 전세권은 양도가 가능하며 소유자의 동의 없이 전세권을 양도할 수 있습니다 채권적 전세(주택임대차)는 주택임대차보호법에 따른 임차권으로 등기되지 않습니다 임차인은 주택을 점유하고 사용할 수 있는 권리를 가지며 임대인에게 차임을 지불합니다 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 대항력이 생깁니다 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 강제경매를 신청할 수 있습니다 임차권은 양도가 불가능하며 임대인의 동의 없이는 양도할 수 없습니다 여기서 물권과채권을 구별할 때 물권적 전세권과 채권적 전세권의 비교로 예시를 드는게 좋은데요 물권적 전세권은 등기부에 기입되는 전세권을 물권적 전세권이고 이건 물권에 순위에 의해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금에 관하여 우선변제권이 인정되는 권리로 등기돼있겠죠

물권적 전세권 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라 사용 수익한후 전세금의 반환을 받을 권리(민법)

*등기사항전부증명서 “을구”에 등기*집주인의 동의가 필요함*등기비용 부담 *전세권자가 보증금을 반환받지 못하면 경매 신청 가능(임의경매)*전세권 설정등기를 한경우 대항력 있음,양도가능 *선순위전세권 배당요구하면 전세권이 소멸되고 배당요구 하지 않으면 낙찰자가 인수합니다

채권적 전세권 임대차계약에 있어서 임차인이 임차 목적물을 사용 수익할수 있는 권리(주택임대차보호법)

*등기사항전부증명서에 등기되지 않음(임대차기간 만료후 보증금을 반환받지 못하면 임차인 단독으로 임차권등기가능)*비용이 들지 않음*처리가 간단하고 집주인의 동의 필요 없음*전입과 점유로 대항력 발생*임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 확정판결을 받아 경매신청 가능(강제경매)*인도+전입신고(대항력 있음,다음날 0시부터 효력발생)*채권이지만 소유자가 바뀌어도 임차인 권리 주장 가능*선순위 임차권 배당요구 하면 전액을 변제받지 못하면 낙찰자가 인수합니다

채권적 전세권이라고 하는 것은 흔히 우리가 알고 있는 그냥 전세로서 등기하지 않고 주택임대차 보호법에 집 이사 가서 주민등록 전입신고하게 되면 기타 후순위 권리자에 대항할 수 있는 대항력이 생기며 거기에 확정일자까지 받아두면 물권 전세권처럼 우선변제권 효력도 발생합니다 전세권 설정등기와 주택임대차 대항력 취득의 장단점 서로 비교해보면 전세권 설정등기는 주소 이전과 상관없이 순위를 보전할 수 있습니다 주임법상 전세는 이사가면 동사무소 가서 전입신고하고 확정일자 바로 받아야 하는데 전세권은 주소 전입신고와 관계없이 등기일자 선후로 순위를 보전받게 됩니다 물론 주택임대차보호법 대항력 시점은 전입신고한 익일 0시부터 후순위권리자에 대항해서 대항력이 발생합니다 집주인이 전세금 미반환시 전세권 등기는 바로 임의경매 신청이 가능하고 배당신청 없이도 자동으로 경매재단에서 배당해줍니다 그리고 법인의 경우 임대차보호법상 대항력 취득이 불가능하므로 따로 전세권 설정이 필요합니다 임대차 대항력 및 우선변제권 취득의 장점은 건물 양수인에게도 임대인의 지위를 계속 주장할 수 있습니다 전세권등기는 2억정도이며 법무사수수료 별도로 확정되는 세금이 오십만원정도 나오게 됩니다 이에 반해 주택임대차 전세는 확정일자 취득 비용이 저렴합니다 천원미만으로 전세권등기와 맘먹는 효력을 주택임대차보호법에서 보호해주게 됩니다 거기다 보증금이 적은 소액임차인의 경우 최우선배당이 가능합니다 0순위로 소액임차인 최우선변제권 인정해주고 있습니다 전세권은 물권적 성격이 강하고 대항력과 우선변제권이 강하지만 등기 비용이 들고 소유자의 동의가 필요합니다 반면 채권적 전세는 등기가 필요 없고 간단하지만 대항력과 우선변제권이 물권인 전세권 보다는 못하겠지만 주택임대차보호법 제정 개정으로 계속적으로 임차인 권리를 많이 올려 주어서 지금은 특별한 목적 있지 않을때에는 충분히 전세 보호 받으면서 거주할수가 있습니다 사용 목적과 상황에 따라 적절한 선택이 필요할 것 같습니다

물권적 전세와 채권적 전세 비교

부동산 계약에서 “물권적 전세”와 “채권적 전세”는 각각의 특성과 장단점을 가지고 있습니다. 이를 명확히 이해하고 선택하는 것은 계약의 안정성과 권리 보호에 있어서 중요한 요소입니다. 아래에서 두 유형의 전세를 비교하고 주요 차이점을 상세히 분석하겠습니다.

1. 물권적 전세 (전세권)

개요

물권적 전세는 민법상 물권의 한 종류로, 등기를 통해 성립됩니다. 전세권자는 전세금을 지급하고 일정 기간 동안 부동산을 사용할 권리를 가지며, 등기부에 기재되어 공시됩니다.

특징

• 공시방법: 등기를 통해 성립하며 등기부 등본의 “을구”에 기재됩니다.
• 대항력: 전세권 설정 등기로 대항력을 갖습니다. 이는 주소 이전과 무관하게 등기일 기준으로 권리 순위를 보전할 수 있음을 의미합니다.
• 우선변제권: 선순위 권리자로서 후순위 채권자보다 우선적으로 전세금을 보호받습니다.
• 전세금 반환 의무자: 소유자(집주인)에게 반환 의무가 있으며, 필요 시 임의경매를 신청할 수 있습니다.
• 양도 가능성: 전세권은 소유자의 동의 없이 양도할 수 있습니다.
• 비용: 등기 비용이 발생하며, 일반적으로 수수료와 세금이 약 50만 원 이상 소요됩니다.

장단점

• 장점:
  • 강한 대항력과 우선변제권.
  • 경매 신청 가능 (임의경매).
  • 주소 변경과 무관한 권리 보전.
• 단점:
  • 등기 비용 발생.
  • 집주인의 동의 필요.

2. 채권적 전세 (주택임대차)

개요

채권적 전세는 주택임대차보호법에 의해 보호되는 임차권을 기반으로 합니다. 등기가 필요하지 않으며, 주민등록 이전과 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다.

특징

• 공시방법: 전입신고와 주민등록으로 대항력을 갖추며, 확정일자를 받으면 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
• 대항력: 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 익일부터 대항력이 발생합니다.
• 우선변제권: 확정일자를 받으면 후순위 채권자보다 우선적으로 보증금을 보호받습니다.
• 전세금 반환 의무자: 소유자가 바뀌더라도 임차권을 주장할 수 있습니다.
• 양도 가능성: 임대인의 동의 없이는 양도할 수 없습니다.
• 비용: 확정일자 취득 비용은 천 원 이하로 매우 저렴합니다.

장단점

• 장점:
  • 등기가 필요 없고 비용이 저렴.
  • 절차가 간단하며 집주인의 동의 불필요.
  • 대항력과 우선변제권이 보장됨.
• 단점:
  • 물권적 전세에 비해 권리 보호 수준이 낮음.
  • 경매 청구 시 확정판결을 받아야 함.

3. 주요 비교

구분	물권적 전세	채권적 전세
공시방법	등기	주민등록 및 전입신고
대항력 발생 시점	등기일	전입신고 익일 0시
우선변제권	등기로 확보	확정일자로 확보
양도 가능성	소유자 동의 없이 가능	임대인 동의 필요
경매권	바로 임의경매 신청 가능	확정판결 후 강제경매 신청 가능
비용	등기 비용 발생	확정일자 비용 저렴
보증금 반환 의무자	집주인	집주인

4. 실무적 고려 사항

4.1. 전입신고와 확정일자의 중요성

채권적 전세에서는 전입신고와 확정일자가 필수적입니다. 전입신고를 통해 대항력을 얻고, 확정일자를 통해 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 이는 비용이 저렴하고 간단하게 처리할 수 있다는 장점이 있습니다.

4.2. 전세권 설정의 안정성

물권적 전세는 등기를 통해 강한 권리 보호를 제공합니다. 특히 법인이 임차인인 경우 주택임대차보호법이 적용되지 않으므로, 물권적 전세를 설정하는 것이 필수적입니다.

4.3. 비용과 절차의 차이

물권적 전세는 등기 비용이 발생하므로 초기 비용 부담이 큽니다. 반면, 채권적 전세는 확정일자 취득 비용이 저렴하여 경제적 부담이 적습니다.

4.4. 경매 신청 가능 여부

물권적 전세는 임의경매가 가능하며, 배당신청 없이도 배당 절차가 진행됩니다. 반면, 채권적 전세는 강제경매를 위해 확정판결을 받아야 하므로 시간이 더 소요됩니다.

5. 선택 기준

5.1. 안정성을 중시할 경우

등기를 통해 권리를 보전할 수 있는 물권적 전세가 적합합니다. 특히, 전세금 규모가 크거나 부동산 소유자의 신뢰성이 낮은 경우 물권적 전세가 권리 보호에 유리합니다.

5.2. 비용 효율성과 간단한 절차를 중시할 경우

채권적 전세는 저렴한 비용과 간단한 절차로 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있어 일반적인 주택 임대차 계약에 적합합니다.

물권적 전세와 채권적 전세는 각각의 장단점이 뚜렷하며, 상황에 따라 적절히 선택해야 합니다. 물권적 전세는 높은 안정성과 강한 권리 보호를 제공하지만 초기 비용이 부담스러울 수 있습니다. 반면, 채권적 전세는 비용 효율성이 뛰어나고 처리 절차가 간단하여 일반적인 주택 임차인에게 적합합니다. 사용 목적과 재정 상황을 고려하여 적합한 방식을 선택하는 것이 중요합니다.