유치권 성립하지 않는 경우 임차보증금 상가권리금 부속물설치 공사비 자기편익을 위해 지출
경매에서 유치권이 성립하기 위해서는 대전제로 공사한 사실이 있어야 하며 그 공사비를 받지 못해야 합니다 내가 어디 공사를 했는데 공사비를 받지 못했으니 그 해당 공사한 건물에 대해 유치권을 당연히 주장할수 있겠죠
유치권에는 법정 성립요건이 있는데 타인 부동산이어야지 내 부동산에 유치권을 주장할수는 없습니다 그리고 그 해당 부동산에서 발생한 채권이여야 합니다 다른 곳에서 공사한 부동산인데 이 부동산도 주인이 같으니 난 유치권을 주장해야겠어 하는게 성립이 안됩니다 그리고 공사비를 준다는 날짜가 있었을 텐데 그 공사비 채권이 변제기가 도래 해야 합니다 그리고 공사할때 유치권 배제특약이 없어야 하며 적법한 점유여야지 유치권이 성립하게 됩니다 이중 하나라도 성립하지 않으면 유치권은 깨지게 됩니다
1.건물 자체로부터 발생한 채권이 아닌 경우
(1)임차보증금 세입자 중 임차권의 대항력이 있는 자는 별론으로 하고 임차권의 대항력이 없는 자는 소액보증금 외에도 잔여금에 대하여는 낙찰자가 인수해야 되는것이 아니므로 임차보증금은 원칙상 유치권의 대상이 아닙니다
(2)상가권리금 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그 와 같은 권리금 반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라고 할수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 주장할수 없습니다
(3)건물의 부속설치비 방과부엌 복도의 칸막이와 다다미등은 건물의 부속물로 보아야 할것이고 부속물 설치에 소요된 공사비 채권은 건물에 관하여 생긴 채권이 아니므로 이에 기하여 건물을 유치할수 없습니다
2.채권이 건물 자체로부터 발생한것이 아니고 유치권을 주장하는 자의 편익을 위해 지출한경우
(1)음식점을 경영 하기 위한 간판설치
(2)다방경영에 필요한 시설을 한경우
(3)점포의 임차인이 사진관의 운영을 위해 특수장치를 한경우
(4)2층 사무실용 건물부분에 임차인이 작은 방 주방등을 만들어 삼계탕 집을 운영하면서 들인비용
(5)카페영업을 하기 위한 공사를 하고 카페의 규모를 확장하면서 내부시설 공사를 하고 창고 지붕의 보수공사를 하고 공사비를 지출한경우
유치권 성립 요건 및 성립하지 않는 사례 상세 설명
유치권은 민법에 따라 채권자가 채권의 변제를 받을 때까지 타인의 물건을 점유함으로써 그 물건에 대해 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말합니다. 그러나 이러한 유치권이 성립하기 위해서는 법이 정한 몇 가지 요건을 충족해야 합니다. 이를 구체적으로 살펴보고, 유치권이 성립하지 않는 주요 사례를 분석해보겠습니다.
유치권의 법정 성립 요건
- 타인의 부동산일 것
- 유치권은 반드시 타인의 부동산을 대상으로 합니다. 자신의 부동산에 대해서는 유치권을 주장할 수 없습니다.
- 해당 부동산에서 발생한 채권일 것
- 유치권은 반드시 해당 부동산에서 발생한 채권에 한정됩니다. 다른 장소에서 발생한 채권은 유치권의 대상이 될 수 없습니다.
- 채권의 변제기가 도래할 것
- 채권자가 유치권을 주장하려면 해당 채권의 변제기가 도래해야 합니다. 변제기가 도래하지 않은 채권으로는 유치권을 행사할 수 없습니다.
- 유치권 배제특약이 없을 것
- 계약 시 유치권을 배제하기로 약정했다면 유치권은 성립하지 않습니다.
- 적법한 점유일 것
- 유치권을 주장하기 위해서는 채권자가 적법하게 해당 부동산을 점유하고 있어야 합니다. 점유가 불법적인 경우 유치권은 성립하지 않습니다.
위 요건 중 하나라도 충족하지 못하면 유치권은 인정되지 않습니다. 이제 구체적으로 유치권이 성립하지 않는 사례를 살펴보겠습니다.
유치권이 성립하지 않는 경우
1. 해당 부동산에서 발생한 채권이 아닌 경우
- 임차보증금
- 임차권의 대항력이 없는 임차인은 소액보증금 외의 잔여금에 대해 낙찰자가 이를 인수해야 할 의무가 없습니다. 따라서 임차보증금은 원칙적으로 유치권의 대상이 아닙니다.
- 상가 권리금
- 임대인과 임차인 사이에 권리금을 반환하기로 약정했다 하더라도, 권리금 반환청구권은 해당 건물에서 발생한 채권으로 볼 수 없습니다. 따라서 권리금을 근거로 건물에 대해 유치권을 주장할 수 없습니다.
- 건물의 부속 설치비
- 방, 부엌, 복도의 칸막이나 다다미 등 건물의 부속물 설치비는 해당 건물 자체에서 발생한 채권으로 보지 않습니다. 이러한 채권을 근거로 유치권을 주장할 수 없습니다.
2. 채권자가 자신의 편익을 위해 지출한 경우
- 간판 설치 비용
- 음식점 운영을 위해 설치한 간판은 건물 자체의 효용과 관계없이 임차인의 개인적 목적을 위한 지출이므로 유치권이 성립하지 않습니다.
- 특수 장치 설치비
- 다방 운영에 필요한 시설이나 사진관 운영을 위해 설치한 특수 장치 비용은 건물의 효용과 무관한 임차인의 이익을 위한 지출이므로 유치권 대상이 아닙니다.
- 내부 시설 공사비
- 임차인이 점포 내부를 개조하거나, 삼계탕집 또는 카페 운영을 위해 주방과 작은 방을 만든 경우, 이러한 비용은 임차인의 영업적 목적을 위한 지출이므로 유치권을 주장할 수 없습니다.
- 기타 영업 관련 공사비
- 카페 영업 확장을 위한 내부시설 공사, 창고 지붕 보수공사 등은 해당 건물의 기본 구조적 가치와 관계없이 임차인의 개인적 편익을 위한 것이므로 유치권이 성립하지 않습니다.
유치권 성립의 중요 포인트
유치권이 성립하려면 다음 사항을 유념해야 합니다:
- 채권의 발생이 해당 부동산과 밀접하게 연결되어야 하며, 건물 자체의 유지, 보수, 가치를 증대시키는 공사와 관련된 채권이어야 합니다.
- 임차인의 영업적 목적이나 편익을 위한 지출은 유치권의 대상이 되지 않습니다.
- 계약 단계에서 유치권 배제특약이 있었다면 유치권 주장은 불가합니다.
유치권은 채권자의 권리를 보호하기 위한 강력한 법적 수단이지만, 그 성립 요건이 엄격히 제한됩니다. 채권자가 유치권을 주장하려면 해당 채권이 부동산과 밀접하게 관련되어야 하며, 법이 요구하는 모든 요건을 충족해야 합니다. 위에서 살펴본 바와 같이, 채권이 해당 부동산과 직접적으로 관련되지 않거나, 임차인의 개인적 목적을 위한 지출인 경우 유치권은 성립하지 않습니다. 이러한 점을 고려하여 유치권 관련 분쟁을 예방하고 법적 안정성을 확보해야 할 것입니다.
