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물권 전세권 설정 등기 채권 주택임대차보호법 전입신고 확정일자 일반 전세 차이

우리가 아는 전세에는 2가지로 나누어 볼수가 있는데요 흔히 말하는 전세는 현재 채권적전세입니다 주택임대차보호법에서 말하는 전입신고하고 확정일자 받으면 보호받는 채권적 전세이며 물권 전세는 등기부에 물권 전세권등기를 함으로써 성립하는 전세를 말합니다 전세권은 전세권자와 전세권설정자 즉 집주인과 임차인이 전세라는 물권접 합의를 하고 전세금을 지급하고 전세권설정등기를 함으로써 성립하게 됩니다

전세권설정 02
전세권주택임차권
항목민법주택임대차보호법
방법건물등기부에 등기전세계약서에 확정일자인 날인
취급관공서등기소등기소,공증사무소,동사무소
임대인협력임대인 동의요구임차인 단독
비용등록세(전세금의 0.2%)
교육세(등록세의 20%)
600~1000원
거주조건거주 전입 신고는 요건 아님거주및전입신고가 요건
순위기준등기일기준주민등록+확정일자중 늦은날
효력범위건물에만효력승계
임대인 동의없이 전전세 가능
토지건물 전부 제3자효력
승계불가능
경매신청소송없이 바로 경매신청가능지급명령 결정문이나
소송에서 판결문 받아야 가능

물권과채권이 싸우면 물권이 이기는데요 과거 임차인들이 내 보증금 보호받을려면 물권 전세권 설정을 하여야 했으나 집주인도 등기부 지저분하다고 잘안해주고 비용도 들고 번거로웠는데 주택임대차보호법 개정 재정으로 지금은 편안하게 전입신고 하고 확정일자 받어두면 후순위 권리자에 대해서 보호를 해주게 되었습니다 물권에 지는 채권을 주택임대차보호법은 민법의 특별법으로 임차권 등기를 하지 않아도 주택의 인도와 주민등록 즉 전입신고를 하면 그 익일 0시부터 제 3자에게 대항력을 행사할수 있도록 하고 확정일자까지 받으면 우선변제권을 갖게 하여 임차인의 권리를 강화시켰습니다

주택임대차에서는 전세보증금의 한도가 정해져 있지 않는 반면 상가임대차의 환산보증금액에 대한 리미트가 정해져 있다보니 이걸 넘어서는 상가전세보증금은 따로 전세권을 설정해야 보호를 받을수 있습니다 반면 주택의 경우에는 확정일자 제도가 있으므로 굳이 전세권 설정할 필요는 없어 보입니다 주택이외의 건물은 보증금 보호차원에서 전세권을 설정해두어도 좋겠네요

전세권등기 물권적전세가 되므로 주민등록 전입신고와 거주를 하지 않아도 상관은 없습니다 전세권은 물권으로써 전세권 자체만으로도 후순위 권리자들에 대하여 우선변제권을 주장할수 있습니다 확정일자와는 전세권은 분명히 다르긴해도 경매에서 낙찰 되어 배당을 받을때 주어지는 권리 배당순위는 결정은 같은 효력을 가지고 있습니다 약간의 차이는 확정일자는 임차인 자격을 계속 유지하고 있어야 하는 반면 전세권은 그렇지 않은것 전세권설정등기는 따로 주민등록전입신고나 실제 거주 요건은 아닌반면 임대차보호법은 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록 전입신고만 해두고 실제 거주는 다른곳에 한다거나 아님 주민등록을 하지 않는다면 보호를 해주지 않습니다 실제 거주및 주민등록 전입신고도 잘해야 하고요

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