물권 전세권 설정 등기 채권 주택임대차보호법 전입신고 확정일자 일반 전세 차이
우리가 아는 전세에는 2가지로 나누어 볼수가 있는데요 흔히 말하는 전세는 현재 채권적전세입니다 주택임대차보호법에서 말하는 전입신고하고 확정일자 받으면 보호받는 채권적 전세이며 물권 전세는 등기부에 물권 전세권등기를 함으로써 성립하는 전세를 말합니다 전세권은 전세권자와 전세권설정자 즉 집주인과 임차인이 전세라는 물권접 합의를 하고 전세금을 지급하고 전세권설정등기를 함으로써 성립하게 됩니다
| 전세권 | 주택임차권 | |
|---|---|---|
| 항목 | 민법 | 주택임대차보호법 |
| 방법 | 건물등기부에 등기 | 전세계약서에 확정일자인 날인 |
| 취급관공서 | 등기소 | 등기소,공증사무소,동사무소 |
| 임대인협력 | 임대인 동의요구 | 임차인 단독 |
| 비용 | 등록세(전세금의 0.2%) 교육세(등록세의 20%) | 600~1000원 |
| 거주조건 | 거주 전입 신고는 요건 아님 | 거주및전입신고가 요건 |
| 순위기준 | 등기일기준 | 주민등록+확정일자중 늦은날 |
| 효력범위 | 건물에만효력승계 임대인 동의없이 전전세 가능 | 토지건물 전부 제3자효력 승계불가능 |
| 경매신청 | 소송없이 바로 경매신청가능 | 지급명령 결정문이나 소송에서 판결문 받아야 가능 |
물권과채권이 싸우면 물권이 이기는데요 과거 임차인들이 내 보증금 보호받을려면 물권 전세권 설정을 하여야 했으나 집주인도 등기부 지저분하다고 잘안해주고 비용도 들고 번거로웠는데 주택임대차보호법 개정 재정으로 지금은 편안하게 전입신고 하고 확정일자 받어두면 후순위 권리자에 대해서 보호를 해주게 되었습니다 물권에 지는 채권을 주택임대차보호법은 민법의 특별법으로 임차권 등기를 하지 않아도 주택의 인도와 주민등록 즉 전입신고를 하면 그 익일 0시부터 제 3자에게 대항력을 행사할수 있도록 하고 확정일자까지 받으면 우선변제권을 갖게 하여 임차인의 권리를 강화시켰습니다
주택임대차에서는 전세보증금의 한도가 정해져 있지 않는 반면 상가임대차의 환산보증금액에 대한 리미트가 정해져 있다보니 이걸 넘어서는 상가전세보증금은 따로 전세권을 설정해야 보호를 받을수 있습니다 반면 주택의 경우에는 확정일자 제도가 있으므로 굳이 전세권 설정할 필요는 없어 보입니다 주택이외의 건물은 보증금 보호차원에서 전세권을 설정해두어도 좋겠네요
전세권등기 물권적전세가 되므로 주민등록 전입신고와 거주를 하지 않아도 상관은 없습니다 전세권은 물권으로써 전세권 자체만으로도 후순위 권리자들에 대하여 우선변제권을 주장할수 있습니다 확정일자와는 전세권은 분명히 다르긴해도 경매에서 낙찰 되어 배당을 받을때 주어지는 권리 배당순위는 결정은 같은 효력을 가지고 있습니다 약간의 차이는 확정일자는 임차인 자격을 계속 유지하고 있어야 하는 반면 전세권은 그렇지 않은것 전세권설정등기는 따로 주민등록전입신고나 실제 거주 요건은 아닌반면 임대차보호법은 확정일자제도에 따른 보호를 받기 위해서는 주민등록 전입신고만 해두고 실제 거주는 다른곳에 한다거나 아님 주민등록을 하지 않는다면 보호를 해주지 않습니다 실제 거주및 주민등록 전입신고도 잘해야 하고요
전세권과 주택임대차보호법: 상세 비교 및 설명
전세는 크게 물권적 전세와 채권적 전세로 구분됩니다. 물권적 전세는 전세권 설정 등기를 통해 성립하며, 채권적 전세는 확정일자를 통해 보호받는 전세를 말합니다. 아래에서는 물권 전세권 설정 등기와 채권적 전세의 주요 차이점 및 관련 법적 절차를 상세히 살펴보겠습니다.
1. 물권 전세권 설정 등기
전세권의 정의 전세권은 전세권자(임차인)와 전세권 설정자(임대인)가 전세에 대해 합의하고, 전세금을 지급한 뒤 등기부에 전세권 설정 등기를 함으로써 성립합니다. 이는 물권으로써 강력한 대항력을 가지며, 다음과 같은 특징이 있습니다.
물권적 특징
- 대항력: 전세권은 등기만으로 효력이 발생하므로 주민등록 전입신고나 실제 거주 요건이 필요하지 않습니다.
- 우선변제권: 후순위 권리자보다 우선적으로 배당받을 수 있는 권리가 있습니다.
- 경매권: 소송 없이도 바로 경매를 신청할 수 있는 권리를 가집니다.
- 효력의 범위: 토지와 건물 전체에 효력이 미치며, 임대인의 동의 없이 전전세 설정이 가능합니다.
설정 절차
- 전세 계약 체결 및 전세금 지급.
- 등기소 방문 및 전세권 설정 등기 신청.
- 등록세와 교육세 납부.
- 등록세: 전세금의 0.2%
- 교육세: 등록세의 20%
- 등기 완료 후 전세권 효력 발생.
2. 채권적 전세와 주택임대차보호법
채권적 전세의 정의 채권적 전세는 물권적 전세와 달리 확정일자와 전입신고를 통해 법적 보호를 받는 방식입니다. 주택임대차보호법은 민법의 특별법으로, 임차인의 권리를 강화하기 위해 제정되었습니다.
주요 특징
- 대항력: 주택의 인도(거주 시작)와 주민등록 전입신고를 완료하면, 다음 날 0시부터 제3자에 대해 대항력을 행사할 수 있습니다.
- 우선변제권: 확정일자를 부여받으면 후순위 권리자보다 우선적으로 배당받을 권리가 생깁니다.
- 경매 신청: 지급명령 결정문이나 소송 판결문을 통해 경매 신청이 가능합니다.
필요 요건
- 주민등록 전입신고.
- 확정일자 부여(관공서, 등기소, 공증사무소 등에서 신청 가능).
- 실제 거주가 필수적.
효력의 범위
- 건물에만 효력이 미칩니다.
- 임대인의 동의 없이 전전세는 불가능하며, 권리 승계가 제한적입니다.
한계점
- 전세보증금의 보호 범위는 주택임대차보호법에서 정한 기준을 초과할 경우, 추가적인 보호를 받기 어렵습니다.
3. 주택임대차와 상가임대차의 차이점
주택임대차
- 확정일자 제도를 통해 별도의 전세권 설정 없이도 보호를 받을 수 있습니다.
- 보증금의 한도가 정해져 있지 않습니다.
상가임대차
- 환산보증금액의 리미트를 초과하는 경우, 전세권 설정이 필요합니다.
- 확정일자 제도는 있으나 주택과 비교해 보호의 범위가 좁습니다.
4. 물권적 전세와 채권적 전세의 비교
| 구분 | 물권적 전세 | 채권적 전세 |
|---|---|---|
| 성립 요건 | 전세권 설정 등기 | 주민등록 전입신고 + 확정일자 부여 |
| 대항력 | 등기만으로 대항력 발생 | 전입신고 및 거주 필요 |
| 우선변제권 | 등기로 효력 발생 | 확정일자 부여 필요 |
| 경매 신청 | 소송 없이 가능 | 지급명령 또는 소송 판결 필요 |
| 거주 요건 | 필요 없음 | 실제 거주 필요 |
| 효력의 범위 | 건물 및 토지 전부 | 건물에만 한정 |
| 비용 | 등록세, 교육세 등 별도 비용 발생 | 확정일자 비용 저렴 |
| 전전세 설정 | 임대인 동의 불필요 | 임대인 동의 필수 |
5. 전세권 설정의 필요성
주택의 경우 확정일자 제도가 잘 갖춰져 있으므로 일반적으로 별도의 전세권 설정이 필요하지 않습니다. 다만, 보증금 보호가 확실하지 않다고 판단되는 경우, 전세권 설정을 고려할 수 있습니다.
상가 및 기타 건물의 경우 상가임대차보호법의 보호 한도를 초과하는 보증금은 별도의 전세권 설정이 필요합니다. 또한, 상가나 비주택 건물은 확정일자만으로 보호받기 어려운 경우가 많으므로 물권적 전세 설정이 더 유리할 수 있습니다.
물권적 전세와 채권적 전세는 각각 장단점이 있습니다. 물권적 전세는 강력한 대항력과 우선변제권을 제공하지만, 비용과 절차가 복잡합니다. 반면, 채권적 전세는 간단한 절차와 저렴한 비용으로 보호를 받을 수 있으나, 실제 거주 요건을 충족해야 하고 법적 효력이 물권만큼 강하지 않을 수 있습니다. 임차인의 상황에 따라 적절한 방식을 선택하는 것이 중요합니다.
