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경매 소액임차인 최우선변제 범위 판단시점 배당요구종기일 까지

주택임대차보호법의 8조​ 임차인주택임대차보호법​ 8조 1항에서 임차인은​ 보증금 중 일정액을 다른​ 담보물권보다 우선하여​ 변제받을 권리가 있습니다​ 이경우 임차인은 경매신청의​ 등기 전에 제2조 1항의 요건​ 주택의 인도와 주민등록을​ 갖추어야 소액임차인의​ 최우선변제권을​ 가질 수가 있습니다

20230713 082444

우선변제권 요건

최우선변제권이 인정하되는​ 금액의 합계가 그 주택가액 대지의​ 가액포함의 2분의 1을 초과하는​ 경우에는 2분의 1 범위 내에서만​ 최우선변제권이 인정되고요​​ 이미 임차권등기가 되어 있는 ​ 집에 새로 임대차계약을 한​ 소액임차인은 보호 안해주고요​ 만약 이를 인정하게 되면​ 임차권등기를 한 임차인은​ 물론 저당권자를 비롯한 다른​ 선순위 권리자의 이익을 해하게​ 될 우려가 있기 때문입니다​ 다만 확정일자를 갖추고 있는 경우​ 그 순위에 따른 우선변제권을 행사할 수는 있습니다​ 소액임차인 판단시점​ 소액임차인에 해당되느냐 여부의​ 판단시점은 경매개시결정등기일입니다

소액임차인 배당요구종기일

비록 임대차계약 체결당시에는​ 초과하여 최우선변제 대상이​ 아니더라도 경매개시결정등기 이전에​ 보증금액과 감액이 이루어지면​ 보호를 받을 수도 있고요​ 그러나 정확히 표현하면 보증금 ​ 감액시점은 배당요구 종기까지입니다​ 즉 임차인은 배당요구 종기까지​ 감액된 임대차계약서를​ 제출할 수 있기 때문입니다​

그것은 우선변제권과 달리 ​ 최우선변제권에는 확정일자제도가​ 없어 짜고 얼마든지 임대인과​ 담합하여 보증금의​ 감액이 가능하기 때문입니다​ 소액임차인 배당요구종기까지​ 배당요구를 하지 않은 경우​ 소액임차인이라도 배당요구종기까지​ 배당요구를 하지 않으면​ 우선변제를 받을 수 없습니다

소액임차인 최우선변제금

최우선변제금

즉 소액임차인이라도 경매법원에​ 배당요구종기까지 배당요구를​ 하여야만 우선변제를 받을수 있습니다​ 따라서 매수인이 명도를 청구하는​ 경우에는 무조건 집을 비워 주어야합니다​ 다만 배당요구를 하지 아니하여​ 배당을 받지 못하더라도​ 최선순위 담보물권등이 등기되기 전에​ 임차주택에 입주하고 전입신고를​ 하여 대항력이 있는 경우에는​ 매수인으로부터 보증금을​ 반환받을 때까지 임차주택을​ 비워 주지 않아도 됩니다

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