법원경매 10계명 첫번째 확실한 경매 권리분석

대법원 경매 매물은 일반 중개시장에서의 가격보다 조금더 저렴하지만 주택의 경우 대항력 있는 임차인에게는 기존의 보증금을 인수 반환 해죠야 하는 경우가 있습니다 특히 여러번 유찰된 경매 매물일수록 권리관계가 복잡하거나 임차인의 인수 보증금을 챙겨죠야 할 가능성이 높으니 경매권리분석 철저히 해서 낙찰자가 낙찰후 따로 부담해야 할 부분및 명도까지 생각해서 권리분석 해야 합니다

경매에서 부동산을 낙찰받기 전에 확실한 권리분석을 통해 예상치 못한 위험을 최소화하는 것이 중요합니다

등기부등본 확인 소유권: 현재 소유자가 누구인지, 소유권 이전이 정상적으로 이루어졌는지 확인합니다.

말소기준권리: 경매 진행 시 소멸되지 않는 권리(임차권, 전세권 등)를 파악합니다. 보통 말소기준권리는 경매개시결정 등기 이후 설정된 권리입니다.근저당 및 가압류: 근저당권, 가압류 등의 채권 금액과 설정일자를 확인합니다. 이는 배당 우선순위와 밀접한 관련이 있습니다.

임차인 현황 조사 대항력 있는 임차인: 주택임대차보호법에 따라 대항력을 가진 임차인은 경매 이후에도 보증금을 보호받을 수 있습니다. 이 경우 낙찰자는 보증금을 인수해야 할 수 있습니다.

전입신고 및 확정일자: 임차인의 전입신고 일자와 확정일자를 확인하여 대항력 여부를 판단합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금은 경매 이후에도 낙찰자가 인수해야 합니다.

임대차 계약서 검토:임차인과 소유자 간의 임대차 계약서를 검토하여 임차인의 권리와 보증금 규모를 파악합니다. 임대차 계약서에 기재된 내용과 실제 현황을 비교합니다.

현장 방문 및 임장활동 현장 확인: 실제 부동산 상태, 점유자 확인, 주변 환경 등을 확인합니다.

관리비 연체 여부: 관리사무소를 방문하여 관리비 연체 여부를 확인합니다. 연체된 관리비는 낙찰자가 인수할 수 있습니다

법원 기록 열람: 법원 경매부에서 해당 부동산에 대한 기록을 열람하여 모든 관련 정보를 확인합니다.

배당 요구 종기일 확인: 배당 요구 종기일까지 배당 요구를 한 채권자의 목록을 확인하여 배당 순위를 파악합니다. 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용(명도 소송 인도 명령 등)을 예측하고 이를 자금 계획에 포함시킵니다