등기부등본 채권최고액 이란 뜻 근저당 비율 높으면 깡통주택 전세 조심

전세보증금을 안전하게 지키기 위해서, 등기부등본 상의 근저당 채권 최고액을 반드시 확인해야 합니다. 부동산 매매나 임대차 계약서 작성 시 필수적으로 확인해야 할 서류가 바로 등기부등본입니다. 등기부등본에는 부동산의 권리관계가 기록되어 있으며, 이 중에서 특히 을구에 기재된 근저당 채권 최고액은 전세보증금의 안전성과 직결됩니다.

전세로 들어가는 집이 경매로 넘어가더라도 내 보증금을 돌려받을 수 있을지 계산하려면, 등기부등본에 표시된 채권 최고액을 확인하고 그 액수에 따라 계약을 진행해야 합니다. 채권 최고액은 임대인이 부동산을 담보로 제공하고 빌린 금액의 원금, 이자, 그리고 기타 부대 비용을 합친 최대액을 의미합니다. 보통 실채권액의 110~130% 범위 내에서 설정되며, 예를 들어 원금이 1억 원이라면 등기부등본에는 1억 2천만 원으로 표시됩니다.

채권 최고액이 설정된 전세 매물의 경우, 임대인의 재정 상태에 따라 실제 채권액이 표시된 최고액보다 낮을 수도 있으니, 계약 전 반드시 채권자에게 사실관계를 정확히 확인해야 합니다. 예를 들어, 등기부등본 상에 채권 최고액이 1억 원으로 표기되어 있어도 실제 대출 잔액이 3천만 원일 수도 있습니다. 등기부상 기재된 금액이 아닌 실제 잔존 채권액을 확인해야 합니다

우리나라 주거용 부동산 대부분은 고액이다 보니 누구나 은행 담보를 끼고 매수하다 보니 거의 90%이상은 은행 근저당권이 설정되 있습니다 그중에서 많이 갚은 사람도 있을것이고 그대로 이자만 내는 사람도 있을것이도 각 매물마다 다르게 됩니다 보통 임차인은 오전에 이사가서 오후에 동사무소 가서 전입신고 하라고 하는데요 전입신고 하게 되면 대항력이 생기는데 이 대항력이 전입신고한 익일 0시부터 후순위 권리자에 우선하는 대항력입니다 위에서 말한데로 대부분 은행 근저당이 껴있다보니 1순위는 은행 근저당이게 되고 경매가 진행이 되면 은행이 먼저 배당받고 그다음 임차인이 남은 금액가지고 내 보증금 배당이 이루어 집니다 전입신고 하면 대항력이 생기고 이때 확정일자 받으면 추후 경매시 우선변제권 통해서 순위별로 배당을 받게 됩니다 아무래도 은행 근저당 채권금액이 크게 되면 그 남은 금액에서 내가 받게 되니 은행 근저당이 아예 없던가 작아야 내 전세 보증금이 안전하게 되는 패턴입니다

즉 전세보증금을 안전하게 지키기 위해서는, 선순위 근저당이 있는지, 또 있다면 그 금액이 얼마나 되는지 등을 꼼꼼히 확인하고 계약에 임해야 합니다. 예를 들어, 야당동 신축빌라 매물의 전세보증금이 2억원이고, 채권 최고액이 1억원인 경우, 경매가 진행되어 2억 5천만원에 낙찰되면 은행이 먼저 2억5천만원중 1억을 먼저 받아가고 나머지 1억5천만원은 임차인이게 돌아가게 됩니다 내보증금 2억중 5천만원 못받게 되는 꼴입니다 채권채고액이 낮던가 없게된다면 온전히 내 보증금 다 받게 되고요

전세집에 채권최고액이 높으면 보증금 전액을 돌려받을 수 없게 됩니다. 따라서, 채권 최고액을 줄이기 위해 일정 금액을 임대인이 상환하고 감액 등기 조건으로 전세 계약을 체결할 수 있습니다.이런 근저당 비율이 많이 높은 집이 전세로 나오게 되면 그걸 깡통주택이라 칭하게 되는데요깡통주택에 대한 이해도 중요합니다. 깡통주택은 외관상 멀쩡해 보여도 채권 최고액이 높아 보증금을 돌려받지 못할 위험이 높은 주택을 의미합니다. 전세보증금 보호를 위해, 채권 최고액과 전세보증금, 경매 시 예상 낙찰가액을 고려해보는 것이 필수적입니다. 현재 시세의 85%를 낙찰가로 가정하고, 이를 기준으로 내 보증금을 회수할 수 있을지 유추해봐야 합니다