공매 압류재산 수탁자산 유입자산 명의변경 대금납부 명도책임 점유사용 권리분석

명의변경 압류재산을 제외한 유입재산 수탁재산 위임관서의 승낙이 있을 때에만 가능 매수자 명의 변경이 가능합니다 다만 수탁재산의 경우 매도자인 위임기관의 명의변경을 불허하는 경우 매수자가 부실채권의 채무관련자로 판명된 경우에는 제한을 받습니다

구분	유입자산	수탁자산	압류재산
소유자	한국자산관리공사	금융기관,기업체	체납자
매각금액 결정기준	한국자산관리공사 유가격	감정가격	감정가격
명도책임	한국자산관리공사 (특별한 경우 매수자 책임)	한국자산관리공사 (특별한경우 매수자임)	매수자
대금납부 방법 및 기한	일시급 또는 낙찰금액에 따라 최장 5년 기간내에허 할부로 납부가능	금융기관,기업체 제시 조건	매각금액기준 -1천만원 미만:7일이내 -1천만원 이상:60일 이내
계약체결	낙찰후 5일 이내	낙찰후 5일 이내	별도계약없음 (매각결정에 의함)
명의변경 가능여부	가능(일정 요건 충족시)	가능(일정 요건 충족 시)	불가능
권리분석	불필요	불필요	필요함
대금완납전 점유사용	가능(일정요건 충족시)	가능(일정요건 충족 시)	불가능
소유권이전 등기 촉탁 신청	매수자	매수자	한국자산관리공사
소유권이전	계약후 대금 1/2이상 납부, 근저당설정	계약후 금융기관 지급보증서

미등기전매와 차이 캠코에서는 매수자 명의변경 시 원계약서에 시장 군수 구청장 또는 권한을 위임받은 자의 검인을 받아서 소유권이전등기를 신청하여야 한다는 점에서 미등기전매와는 차이가 있습니다 명의변경 시 주의사항 1) 당사자가 직접방문 명의변경 시에는 당초 매수자 전매자와 변경매수자 전득자 가 함께 캠코의 담당직원을 만나서 명의변경 계약을 체결하여야 합니다 2) 캠코배제 명의변경 캠코가 배제된 당사자끼리의 일방적인 명의변경 계약은 인정치 않으며 이로 인하여 손해가 발생할 가능성이 있으므로 주의해야 합니다 공매에서 제삼자에게 전대 유입자산의 경우에만 가능하며 자산의 사용을 승낙받은 매수자가 다음에 해당하는 담보를 제공할 경우 또는 매수자가 납부한 매매대금에서 계약보증금을 차감한 금액이 임대 또는 전세보증금과 명도비용의 합계액을 상회할 경우에 임대나 전세등이 허용됩니다

1) 내용 타 담보물에 임대 또는 전세보증금의 130%에 해당하는 근저당권을 설정할 경우 (설정 및 말소시 비용부담은 매수자부담) 타 담보물은 최근 1년 이내의 감정가격 또는 공시지가와 한국감정원의 건축물 신축 단가표에 의하여 산출한 금액의 합계액에서 선순위저당권등 설정액을 차금 한 금액이 공사의 근저당권설정액을 초과하여야 합니다2) 담보제공 대금 전액 이상을 충당할 수 있는 담보를 제공하는 경우도 전대가 허용됩니다 (예금 적금 은행지급보증서 국공채 금융채 이행보증보험 증권을 제공하는 경우) 명의변경 시에는 당초 매수자와 변경 매수자가 함께 한국자산관리공사에 가서 명의 변경 계약을 체결해야 합니다 한국자산공사가 참여하지 않은 변경계약은 인정하지 않으며 이로 인하여 손해가 발생할 가능성이 있으니 주의하셔야 합니다1개월 일시불로 계약한 경우에 매수자의 명의변경의 허용여부에 있어서는 먼저 수탁재산의 경우에는 허용되지 않습니다 다만 매수자 명의변경 승낙으로 매매 당사자 간의 분쟁이 해소되는 등 부득이한 사유가 인정되는 경우와 최종 잔대금 납부기일이 1개월 미만인 경우에는 명의변경을 승낙하지 아니하나 명도소송 대상물건으로서 명도책임을 매수자로 변경하는 경우와 매수자 명의변경 승낙으로 매매 당사자간 분쟁이 해소될 경우에는 명의변경이 가능하나 잔대금 납부기일이 경과되었음에도 명도지연등으로 납부가 유예된 자와 동산의 경우에는 명의변경을 허용하지 않습니다

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명의변경 및 재산매각 관련 지침

1. 명의변경 개요

명의변경은 한국자산관리공사(이하 캠코)가 관리하는 재산 중 유입재산 및 수탁재산에 한해 일정 조건을 충족할 경우 가능합니다. 그러나 압류재산의 경우 명의변경이 불가능합니다. 특히 수탁재산은 위임기관이 명의변경을 불허하거나 매수자가 부실채권의 채무관련자로 판명될 경우 명의변경에 제한이 따릅니다.

구분별 소유자 및 매각 금액 기준

유입재산: 소유자는 한국자산관리공사이며, 매각금액은 유가격을 기준으로 결정됩니다.
수탁재산: 금융기관 또는 기업체가 소유하며 감정가격을 기준으로 매각금액이 산정됩니다.
압류재산: 체납자가 소유하고 있으며 감정가격이 매각기준입니다.

2. 명도 책임 및 대금 납부 방식

유입재산과 수탁재산은 캠코가 명도 책임을 지는 경우가 많지만, 특별한 경우 매수자가 책임을 집니다. 반면 압류재산은 매수자가 명도 책임을 부담해야 합니다.
대금 납부는 낙찰금액에 따라 일시불 또는 최장 5년 할부 방식으로 진행됩니다.
- 1천만원 미만: 7일 이내 납부
- 1천만원 이상: 60일 이내 납부
- 계약 체결: 낙찰 후 5일 이내 체결

3. 명의변경 가능 여부

유입재산 및 수탁재산: 일정 요건 충족 시 명의변경이 가능합니다.
압류재산: 명의변경 불가능

권리 분석 필요성

유입재산 및 수탁재산: 권리 분석 불필요
압류재산: 권리 분석 필요

대금 완납 전 점유 및 사용

유입재산 및 수탁재산: 일정 요건 충족 시 점유 및 사용 가능
압류재산: 점유 및 사용 불가능

소유권 이전 등기 촉탁 신청

유입재산 및 수탁재산: 매수자가 신청
압류재산: 캠코가 신청

4. 명의변경 절차 및 주의사항

명의변경 시 다음과 같은 절차와 요건을 준수해야 합니다.

명의변경 계약 체결
- 명의변경은 매수자와 전매자가 함께 캠코를 직접 방문하여 담당 직원과 계약을 체결해야 합니다.
검인 절차
- 원계약서에 시장, 군수, 구청장 또는 권한을 위임받은 자의 검인을 받아야 합니다. 이를 통해 소유권 이전 등기를 신청할 수 있으며, 미등기 전매와 차별화됩니다.
캠코 배제 금지
- 캠코가 배제된 상태에서 이루어지는 일방적 명의변경은 인정되지 않습니다. 이에 따른 손해 발생 가능성에 유의해야 합니다.

5. 공매 및 전대 관련 사항

공매에서 제3자에게 전대는 유입재산에 한해 허용됩니다. 전대는 다음 요건을 충족할 경우 가능합니다.

매수자가 자산 사용 승낙을 받고, 아래의 조건 중 하나를 충족해야 합니다.
1. 타 담보물에 임대 또는 전세보증금의 130%에 해당하는 근저당권을 설정할 경우
  - 설정 및 말소 비용은 매수자가 부담합니다.
  - 담보물 감정가격은 최근 1년 이내 감정가격, 공시지가 및 한국감정원의 신축단가표 기준으로 산출됩니다.
2. 담보 제공
  - 대금 전액을 충당할 수 있는 담보를 제공해야 합니다.
  - 예금, 적금, 은행지급보증서, 국공채, 금융채, 이행보증보험 등이 해당됩니다.

6. 추가 명의변경 세부사항

명의변경 불허 기준
- 수탁재산은 원칙적으로 명의변경이 불허됩니다. 다만, 매매 당사자 간 분쟁 해소 등 부득이한 사유가 있을 경우 예외적으로 승낙될 수 있습니다.
- 최종 잔대금 납부 기일이 1개월 미만인 경우 명의변경은 제한됩니다.
- 명도 소송 대상물건으로서 매수자가 명도 책임을 지는 경우 명의변경이 허용됩니다.
대금 납부 기한 및 계약 방식
- 1개월 일시불 계약 시 명의변경은 제한적입니다. 다만, 명도 책임이 매수자로 전가되는 경우 예외적으로 허용될 수 있습니다.
부동산 담보 설정 및 말소 절차
- 명의변경을 위해 부동산에 근저당권을 설정해야 하는 경우, 설정 및 말소 비용은 매수자가 부담합니다.
- 근저당권 설정액은 선순위 저당권 설정액을 초과해야 합니다.