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경매 유치권이란 뜻 필요비 유익비 유치권자 성립요건 견련관계

유치권은 타인의 부동산을 점유한 자가 그 부동산에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 부동산을 유치하여 채무자에게 채무변제를 강제하는 담보물권입니다 이러한 유치권은 경매절차에서 배당에 참여할 수 없지만 낙찰자가 항상 인수해야 하는 권리라는 점에서 사실상의 우선변제적 효력이 있고 또한 유치권자는 자신의 채권을 변제받기 위하여 자신의 점유하고 있는 목적 부동산의 경매를 신청할 수 있다는 점에서 담보물권의 효력을 가집니다

유치권 성립요건

채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것 이어야 합니다 채권이 목적물 자체로부터 발생한 경우 즉 목적물에 필요비 또는 유익비를 지출한 경우 필요비는 목적물의 객관적 가치 보존 유익비는 목적물의 객관적 가치를 증대한 경우 그 비용상환청구권자는 그 청구권을 위하여 목적물 위에 유치권을 취득하게 됩니다

건물 임차인이 그 임대차 계약 기간 중에 그 건물에 필요비 또는 유익비를 지출한 경우 그 상환청구권에 관하여는 유치권이 성립합니다 그러나 임차인의 보증금 반환청구권에는 유치권이 성립하지 않습니다 임차인의 보증금 반환청구권은 임차물인 부동산에 관하여 생긴 것이기 때문입니다 그리고 임대인과 임차인 사이에 상가건물 명도시 상가권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금 반환청구권은 건물 자체로부터 발생한 채권이라고 할 수 없기 때문에 그 채권을 가지고 건물에 댛나 유치권을 행사할 수는 없습니다 그리고 건물의 부속물 설치에 소요된 공사비 채권은 건물 자체로부터 발생한 채권이 아니고 건물의 부속물로부터 발생한 채권이므로 이해 기하여 건물에 대한 유치권을 행사할수 없습니다

목적물의 필요비 유익비와 관련하여 주의해야 할 점은 수선비를 임차인이 부담하기로 하는 특약을 한경우에는 유치권이 발생하지 않습니다 따라서 건물의 임차인이 임대차 관계 종료 시에는 건물을 원상으로 복구하고 임대인에게 명도 하기로 약정하는 것은 건물에 지출한 각종 유익비 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 하는 취지의 특약이라고 인정되므로 이런 경우에는 유치권이 발생하지 않습니다

채권이 목적물 자체로부터 발생한 것이 아니고 유치권을 주장하는 자의 편익을 위하여 지출한 비용인 경우에는 유치권이 성립하지 않습니다 예컨대 카페 영업을 위하여 공사를 하고 또 카페의 규모를 확장하면서 내부시설공사를 하고 또 창고 지붕의 보수공사를 하고 지출한 공사비 음식점을 경경하기 위하여 간판을 설치하고 지출한 비용 다방 경영을 하기 위하여 필요한 시설을 하고 지출한 비용 사진관을 운영하기 위하여 특수장치를 하고 지출한 비용등의 경우에는 필요비 유익비에 해당하지 않아 유치권이 성립하지 않습니다

그리고 채권이 목적물의 반환청구권과 동일한 법률관계 또는 사실관계로부터 발생한 경우라야 유치권이 성립합니다 예컨대 부동산에 관한 매매계약이 취소되었을 때 매매대금의 반환청구권과 목적물의 반환의무는 매매계약의 취소라는 동일한 법률관계에서 생긴 것이므로 서로 견련 관계를 가지게 되고 대금 반환청구권자는 그 청구권을 위하여 목적물 위에 유치권을 취득하게 됩니다

경매사건에 있어서 발생하는 대부분의 유치권은 두 가지로 나누어 볼 수 있는데 우선 가장 많이 문제가 되는 것은 신축건물이나 개축 건물과 관련하여 미지급된 공사대금이 원인이 되어 공사업자가 유치권을 행사하는 경우입니다 그리고 또한 가지는 상가건물이나 주택에서 임차인이 목적 부동산의 보존이나 개량을 위하여 지출한 비용을 근거로 하여 임대인에게 유치권을 행사하는 경우입니다

민법 제320조는 유치권과 관련하여 타인의 물건을 점유한자는그물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있다고 규정하고 있습니다 즉 유치권이 성립하기 위해서는 1. 해당 채권이 목적물에 관하여 생긴 것이어야 하고 2. 유치권자는 타인의 목적물을 계속 유치(점유)하여야 하며 3. 해당 채권이 변제기에 도래할 것이어야 할 뿐만 아니라 4. 채무자와 유치권자 사이에 유치권 발생을 배제하는 특약이 없어야 합니다

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